支撑评级的要点
北京土地市场供给紧张,住宅市场卖方特征突出。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】北京住宅用地成交建面2011 年至今处于下降通道,连续低于当年住宅成交建面,土地供应不足;在今年周均成交量仅回升18%的情况下,去化周期急降到7个月,卖方市场特征突出。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
传统北京地王,当前京内未结建面420 万平方米。12 年6 末京内未结算面积420 万方,其中商品房用地280 万方,资源可贵;未结算资源均价,北京商品房18,614 元/平方米,北京保障房的9,877 元/平方米,京外8,002 元/平方米。
京内市场份额居前,京外销售明显好转。上半年公司主推刚需产品,商品房销售在北京的份额达到5%,排名前列。至8 月17 日,公司已经完成107 亿元销售金额,完成今年年初145 亿元计划的74%。下半年新推盘或将从计划的115 万平米调减至70 万平方米左右,预计全年实现销售收入150 亿元,同比增长32%。
土储战略:京内侧重收购,京外侧重勾地。上半年,公司在土地市场未有斩获。下半年,公司在拿地方面将加大力度,尤其是京内的土地项目,将采用招拍挂和股权收购两种方式。
京外结算占比增加,利润率逐步回归平均水平。预计2014 年京外占比将达到52%左右。而综合毛利率和净利润率将下行至40%和15%左右水平。
新激励方案仍在推进当中,集团二级市场增持看好公司价值。新激励方案目前仍在沟通当中,近期获批有难度。集团增持计划表明了对上市公司的发展前景持乐观态度。
评级面临的主要风险
区域市场调整风险;调控政策继续加码的风险。
估值
我们维持 2012-13 年每股收益预期1.421 和1.651 元,目标价由11.24 元上调至12.98 元,相当于9.1 倍2012 年市盈率和较2012 年净资产40%的折让,重申买入评级。