调整盈利及资产净值预测。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】虑及汇兑亏损，我们将招商地产08  年盈利预测下调7%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）由于担忧土地成本、开发成本和财务费用的上升会导致开发商利润率下滑，我们将公司2009  和2010  年盈利预测分别下调14%和11%。由于盈利预测和平均市盈率的下调，我们将A  股目标价由74.9  人民币下调至45.5  人民币，相当于25  倍08年市盈率；B  股目标价由50.0  港币下调至29.1  港币，相当于15  倍08  年市盈率。我们将其A  股评级下调至同步大市，但维持对其B股优于大市的评级。同时对其08  年底资产净值预测由45.3  人民币下调至42.7  人民币。
净利润同比下滑42%。招商地产公布的季报显示，尽管08  年1  季度销售收入同比增长47%至41.1  亿人民币，净利润同比下滑42.1%至3,696  万人民币，净利率也由去年同期的17%缩至7%。其原因在于：1）外汇远期交易造成7,600  万人民币亏损。2）其土地增值税计提、销售费用、管理费用及所得税增速均超过销售收入同比增长。
外汇期货交易或导致亏损扩大。为规避外汇贷款的汇兑风险  (截至7  年底，外币长期贷款总值为5,000  万美元)，公司签订了不进行实际本金交割的外汇期货合约，名义本金为2.77  亿美金，这些合约将于08  年1  月18  日和08  年11  月26  日到期。上述合约导致公司报告期内亏损7,600  万人民币，随着人民币的加速升值，我们认为未来的亏损金额可能放大。
销售数据。08  年1  季度，招商地产的结算收入达到5.63  亿人民币，毛利率依然保持了较高水平，达到39%，但较去年全年  (47%)大幅收窄。物业销售为公司带来11  亿人民币左右的收入。根据各地房地局公布的销量数据，我们估计北京公园1872  的收入占比为28%，南京仙林别墅为23%，深圳兰溪谷为49%。由于南京和北京项目的开盘价格相对宽松，销售情况较好，预售比例分别达到可售面积的64%和73%。而兰溪谷二期开盘10  个月来销售比例仅为25%。在行业从紧的大环境下，由于投资性购买行为减少，高档项目销售的回暖将是一个缓慢的过程。
财务水平。我们注意到，截至08  年1  季度末，公司的净资产负债率由07  年底的65.9%提高至80.5%。有息贷款也有去年年底的96亿人民币提高至113.7  亿人民币。即便未来9  个月中土地储备没有任何增加，在70  亿人民币总销售收入和59  亿人民币工程费用的假设下，如果公司不能实现股权融资，其08  年底净资产负债率将进一步提高至93.5%。