投资单月同比回落至10%左右,尚在下降之中。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】5 月新开工同比从9.2%跳升至18.2%,引发部分投资者对于房地产投资已经见底的猜想。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)但我们认为,5月数据偏高主要是新项目统计入库的影响,而实际投资增速仍在下行之中,预计6 月增速会重回10%左右,现在投资判断见底还为时过早。投资仍将下降的主要原因是:1)施工面积减少。10 年新开工量较大,而年初以来陆续进入竣工周期,施工面积近期持续减少,从而导致投资下滑。2)前期土地购置较少,导致土地购置费仍在下降。去年下半年以来土地购置下降较多,土地出让金同比已从去年年中30%降至,降至今年一季度的-40%左右。虽然4月以来土地市场的降幅已经企稳,但考虑到有6-12 个月的支付周期,因此我们认为土地购置费的下降趋势还将持续几个月。
新开工单月增速回落至-14%左右,三季度末或将企稳。5 月因新项目入库的影响,新开工同比回升至-4.6%,而实际仍在下降通道,预计6 月同比会回落至-14%左右,但未来下滑时间已不会太长,三季度末或将企稳。主要原因是:1)春节之后的销售回暖为开发商积累了一定的资金保证。销售是新开工的领先指标,今年春节以后的销售回暖,使开发商资金紧张的状况得到了一定改善,同时对后市的信心也逐渐恢复,在开工和拿地态度上将渐趋积极,近期全国土地出让金的降幅企稳也可以视为一个佐证;2)目前房地产库存处于高位,但一线城市已开始下降。目前全国库存水平处于高位并仍在积累,企业开工意愿整体偏弱,但一线城市可售量4 月底以来已经开始缓慢下降,北京、深圳、扬州、厦门等城市下降趋势尤其明显。作为市场风向标,一线城市库存压力的见顶回落,可能预示着新开工下滑趋势将逐渐企稳; 3)去年7、8 月保障房突击开工抬高今年基数,9 月后基数将回落。由于去年6 月后保障房开工突然加速,使7、8 月新开工基数较高,今年同比仍将下降,而9月之后基数影响基本消失,届时应能看到新开工数据的回升。
销售面积同比降幅低位徘徊,预计单月同比在-12%左右。5 月销售面积同比降幅由-12.8%继续收窄至-9.3%,6 月各地销量仍持续回暖,但由于基数原因,单月降幅大幅收窄的趋势近期恐难持续,预计单月销售面积同比增速仍将在-12%左右的水平徘徊。1)从基本面看,6 月主要城市销售继续维持5 月的良好局面,申万监控的31 个主要城市销售量同比增幅从5 月的39%继续回升至50%,增幅与3 月相当。忽略季节性因素,3 月以来销售回暖的持续性可以确认。2)从基数来看,去年第二轮限购之初其实销量下降并不多,直到10 月左右才出现幅度较大的下降的,因此最近几月基数其实不低,在一定程度上抵消了销售回暖的效果,使销售降幅收窄幅度并不明显。
维持各项预测。维持2012 年销售面积同比-3%,新开工面积同比-9%,投资额同比11%的预测。