小商品城3月31日公告取得义西生产资料市场土地使用权。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司于2012年3月29日在义乌市行政服务中心(望道路300号)土地交易管理中心以公开竞价的方式,竞得位于义乌商贸服务业集聚区雪峰西路北侧地块的国有建设用地使用权,土地出让金总额35206万元,地块总用地面积291356平米,约为437.05亩,主要用于义乌国际生产资料市场建设。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)至公告日已缴纳竞买保证金17598万元,剩余款项在2012年6月26日前全部交清。
简评和投资建议。
公司此前曾于2011年1月5日公告投资建设义乌义西生产资料市场的议案。义西生产资料市场规划总用地面积177.4万平米(约合2661亩),分期建设,其中一期工程规划总建筑用地约500亩,建筑规模50平米,地上建筑面积约28万平米,地下建筑面积为2万平米,项目共需投资约19亿元,计划银行贷款12.07亿元(63.2%)。公司项目测算以及建成并正式投入使用年的经营收入约为25012万元。项目在运营期前一年亏损,后续运营年限均保持盈利。计算期内税后利润总额约为171830万元。
本次公告取得土地使用权,面积基本符合此前预期,并且此后将开始投建生产资料市场,是公司外延扩张的确认。我们初步预计建成后完成会计年度产生2.5亿左右收入,净利润在8000万元左右。
维持盈利预测。我们预测公司2012-2013年EPS为0.37元和0.58元,分别同比增长57.36%和56.11%。对应当前7.27元股价的PE为19.65倍和12.53倍。由于新市场开业(篁园及五区市场)时间低于预期,以及新建市场(一区东扩及生产资料市场)进展低于预期,公司市场主业业绩的大幅增长被推后至2013年。而且,12年主业平淡且不排除出现主业利润负增长可能,是否能够达到预期同时也要看地产项目的确认时间和确认面积。
2012年公司将有近2.4万个商铺到期续租,同时一至四区市场728个剩余商铺招商将在2012年全部完成,并且篁园及五区市场剩余商铺招商预期也将在2012年完成。若前期市场预期的关于义乌国际商贸城税收优惠等政策能够兑现,将有利于公司新商铺招商定价和到期商铺的重新议价,这是影响2013年业绩弹性的重要因素。虽然公司2011年报低于预期以及12年来自于市场主业的业绩仍相对平淡,但我们认为2012年尤其是二季度之后仍将是一个重要的投资关注点,即关注推动13年业绩大幅增长的因素的发生时间及力度(新增商铺的招租、新旧商铺的租金价格、一区东扩进程等)。
维持对公司中长期投资观点:作为一个资产型、价值型加成长型兼具的投资标的,其长期发展的趋势和逻辑没有发生太大改变,具备中长期投资价值。短期内基于:(1)公司五区、篁园等新市场剩余商位招商时间和价格低于预期;(2)四区市场对商户实施分档补助方案致2011年10月到13年10月租金收入减少;(3)公司财务费用高企;(4)2012年虽有五区、篁园市场的增量商铺收入,但也存在四区租金减少的影响,业绩弹性可能主要来自地产贡献,以及10月到期商铺能否提价和提价幅度的大小。