报告摘要：
        双限令降温作用立竿见影，限价政策年内微调概率大
        2011年10月31日珠海市出台双限令，政策作用立竿见影，11月当月备案的量、价均出现大幅萎缩，11月当月商品房备案面积15.78万平米，环比下降28%，备案均价9996元/平米，较10月均价13175元/平米环比下降24%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        限价政策行政意图显著，且开发商有可能通过双合同来做高装修价格，从而规避限价，我们倾向于认为年内珠海市政府有可能通过提高限价来进行政策微调。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        在建规模创新高保证充足供应，2012年供需格局逆转是大概率事件2011年全市施工报建量同比增长17%至847万平方米，较高的报建量也使得2012年有充足的新增供应量。从实地调研了解到的数据显示，2012年全市达到入市条件的项目总建面约508万平方米，其中库存量189万平方米，新增量319万平方米，显著高于2011年全年210万平米的成交量，供需格局的逆转必然将对2012年的整体房价走势产生显著抑制。
        限价和资金链紧张目前仍是降价主因，以价换量效果明显
        珠海目前主动降价的项目并不多，其中比较典型的是五洲花城项目，其降价的主要原因是限价政策致使成交萎缩与资金链紧张。五洲花城位于新香洲区，是主城区最大的楼盘，其从去年12月初开始降价，从之前14000元/平方米降到11285元/平方米左右，对于前期推出的4栋已购买业主，以所在楼栋的均价为基准，与政府实行的限价进行差价补偿。
        从我们了解到的五洲花城去年9月-12月的销售情况看，降价和差价补偿对成交的刺激作用非常显著，以价换量取得了较为明显的效果。
        3月正式启用二手房交易税费评估系统，税费成本提升将对成交产生显著抑制3月4日开始，全市市区范畴内(金湾区和斗门区除外)的二手房买卖业务都将通过新评估系统审定最低计税价。在新的评估系统下，通过阴阳合同避税的做法将无法持续，对应的是二手房交易税费的普遍提升，在目前较高房价下，购房成本的上升对成交的边际影响较大，以深圳为例，其去年7月执行新的二手房税费评估系统后，二手房成交由之前的日均400套大幅萎缩至日均100套，并且持续时间超过半年。
        2012年1-2月份，珠海二手住房交易面积11.08万平方米，同比下降63.6%，降幅甚至超过2008年1-2月的同比降幅，由于2010和2011年已经出现了连续两年的持续萎缩，我们预计2012年珠海二手住房的成交将进一步萎缩，成交量甚至有可能低于2008年。
        本地房企华发领跑，前五格局基本稳定2006年以前珠海房地产市场基本被本地开发商占据，2006年之后，外地房企才开始逐步进入珠海，从2010和2011年两年的前五大公司销售排名及市占率情况来看，本地房企华发股份稳居销售龙头，但其市占率从19.3%下滑至13%，较为显著。
        前五大开发商的合计市占率由2010年的43.4%下降至至2011年的39.2%，市场集中度下降显示参与瓜分市场份额的开发商较以往更多，竞争进一步加剧。