投资要点
        事项：华夏幸福发布了2011  年年报。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】报告期内，公司实现营业收入77.9  亿元，同比增长76%；实现归属于母公司股东净利润13.6  亿元，同比增长225%；基本每股收益为2.31  元，每股净资产为4.74  元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        业绩符合预期
        公司业绩符合预期，EPS  实际值与我们的预测值误差不超过5%。其中，产业新城开发业务是业绩增长的主要驱动力，报告期内共实现营业收入72.9  亿元，同比增长145%；根据我们的估算，其中大约55%来自于园区业务，其余45%为园区配套的房地产开发业务收入。另外，公司还有部分城市地产及物业酒店等业务，分散于廊坊市区、天津等地，报告期内合计贡献收入5  亿元，同比减少65%。
        园区扩张的大幕已经拉起
        2011  年，公司园区业务实现了高速增长，同时也开启了园区整体开发模式的异地复制与扩张之路。原有的三大园区保持了高速增长的势头：报告期内共新增签约入园企业74  家，新增签约投资额123  亿元。其中，两个趋势值得关注：1、怀来生态新城增长迅猛，新增入园企业19  家，新增签约投资额13  亿。我们认为，经过了3  年的前期培育之后，怀来工业园已经开始逐步成熟，有望成为园区业务的下一个爆发点；2、单位企业签约投资额的增加，以固安为例，2011年新签约企业的平均投资额为2.35  亿，远高于之前1  亿左右的水平，这反映出了园区的招商质量正在不断提高，逐步由“量增”转变为“质增”，有利于提升园区的档次和持久竞争力。
        2011  年也是公司异地扩张的元年，新增园区项目7  个，委托开发面积167  平方公里，既有河北省内，也有河北省外。我们认为，公司的商业模式具有很强的复制能力，大量新增项目的获取已经在一定程度上验证了我们的观点，也为公司的持续高增长奠定了基础。但是，由于园区项目的培育周期较长，预计这些新增项目在2  年之内难以贡献利润。