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G万科A研究报告:中信证券-G万科A-000002-调研简报—清醒的行业领跑者-060718

股票名称: G万科A 股票代码: 000002分享时间:2006/7/26 9:02:49
研报栏目: 公司调研 研报类型: (PDF) 研报作者: 王德勇,段海瑞
研报出处: 中信证券 研报页数: 2 页 推荐评级: 买入189
研报大小: 75 KB 分享者: 美桦 我要报错
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【研究报告内容摘要】

    投资要点
    6 月份的宏观调控并没有影响公司销售速度。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司6 月份销售(认购)面积达21.7 万平方米,金额12.9 亿元,分别比05 年同期增长42.6%和60.6%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)公司6 月份的销售速度与4 月份大体相当,与去年相比,宏观调控对公司的影响要小很多。
    未雨绸缪,面对行业形势保持了冷静。对行业形势进行分析,公司指出未来毛利率可能会出现一定程度的下降,公司未来的增长主要是通过效率提高和规模的扩张。未雨绸缪,公司为此作了一系列准备。
    产业生态环境的适应者。面对宏观调控的影响,公司没有消极等待或报有侥幸心理,而是去主动适应新的产业生态的变化,把开发的重点定位于中小户型住宅。
    弥补短板,有条不紊地进行土地储备。土地对公司来说,已经是必不可少的生产资料,公司在发挥市场化土地储备优势的同时,积极采取合作(包括与中粮集团、天津万通)和收购方式(收购北京朝开)拿地,2006年以来新增项目储备372.6 万平米,使公司实际控制的项目储备达到了1500 万平米左右。
    股权融资解决资金问题。公司拟通过非公开发行的股票7 亿股,募集资金总额不超过42 亿元。在银行提高贷款门槛,限制外资进入的大背景下,公司的多元化融资渠道优势再次得到体现。
    与大股东合作开发实现双赢。万科与华润共同投入资金,开发房地产项目。在只有双方合作的前提下,万科持有项目的权益等于或大于50%;在多方参与合作的前提下,万科为住宅项目权益的第一大权益持有人。
    该项合作有助于双方优势互补,实现双赢。
    试水“管理输出”,有望成为未来新兴业务。在公司与华润合作中,万科向华润收取综合管理费用,该费用按项目销售收入的3%在项目公司中列支;对于以出租为目的的非住宅物业,该费用按不低于物业开发成本的3%在项目公司中列支。这意味着万科的管理能力已经在产生效益。
    给予“买入”的投资评级。我们认为对于万科这样战略清晰、土地储备丰富、融资渠道畅通、开发能力突出、管理完善、成长性良好的行业整合者和行业龙头公司,动态市盈率至少应该达到15 倍的行业平均水平。
    考虑到股本扩张,我们预计06、07 年公司每股收益分别为0.42、0.55元,对应合理股价8.25 元,给予“买入”评级。

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