事件:
公司今日《关于竞得土地使用权的公告》称,公司于 2012 年 1 月 19 日参加了启东市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌活动,由于公司事前取得政府及有关方面的支持,最终以底价人民币 6,800 万元摘得启东市东车站编号为 1134 地块的国有建设用地使用权。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】由于底价较低,经测算建成商业物业成本将不高于每平方米 3,500 元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
该地块位于江苏省启东市东车站,用途:商业,出让年限:40 年,规划总用地面积:15036 平方米,要求建筑密度不高于 60%,容积率不高于 2.5,绿地率不低于 20%。
点评:
低成本扩张,补充启东市场业态构成
该项目位于启东市区北大门,迄今启东市尚无大型卖场,而该项目的建设,不仅填补当地市场空白,更是提升了公司在当地的市场影响力和竞争力。
公司一直坚持自有物业展店之路,该项目建成商业物业成本将不高于每平方米 3,500 元,远低于目前当地的商铺售价(目前启东市平均房价约5,000元),随着连接江苏启东和上海崇明的崇启大桥正式通车,启东将全面融入上海一小时都市圈,预计未来该物业的增值潜力也大。
独立超市始扩张,预计未来将成主旋律。
在之前,公司超市扩张主要跟随购物中心发展路径,配套百货业态;目前独立超市仅有二家,均在南通市且成立于2000年,总经营面积才1.2万平米,盈利增长缓慢,利润贡献乏力。
自去年3月引进以骆建中为核心的7人台湾管理团队后,超市的内部管理体系有较大的提升,与供应商议价能力逐渐增强。骆曾是大润发上海店的第一任总经理,2002年就任江苏时代超市总经理,将之由1家店扩张到60、70家店,且成功运作上市。我们认为,骆团队对超市内部管理和外延建设方面,经验十分丰富,公司将超市完全授权给骆团队,重新搭建了发展架构,无非是想做大做强超市,依靠内功、管理及选址,增强内效,展店三四线城市,预计未来会再开出5、6家独立超市,且卖场经营面积不少于2万平米。 购物中心外延步伐提速,多个项目将在未来两年内开业 公司重点发展区域将是江苏省未来重要的经济增长级,其带来的消费能量与消费升级势必加速购物中心的快速扩容。
公司独特的竞争优势斩获优势区域市场份额:一是,"三位一体"协同效应强,使公司绝大部分网点都成为当地最具竞争力的门店;二是,依托大股东文峰集团地产开发、酒店等强有力的资源获取及项目综合管理优势,使公司在如皋、海安等地成功运作了当地规模最大、档次最高的城市综合体项目,彰显快速移植能力强大;三是,公司门店大多数位于当地的核心商圈,地段优势突出。4个IPO募投项目加之南大街扩建、海安、大丰等项目,以及收购上海文峰千家惠100%股权,自有物业面积倍增,占总经营面积比例高达77.5%,实属业内罕见,这也确保了公司长期稳定的成本优势,能够平滑租金成本的上涨压力;而且自建物业新增折旧费亦明显低于当地商业物业的租金水平。另外,公司经营门店主要在三、四线城市,人力成本相对较低。
未来公司将继续在苏北、苏中等经济水平相对较高、竞争相对温和的市县及镇实行网点延伸,现有的储备店包括南大街扩建、南通二店、启东扩建、海安扩建、海门扩建、大丰等自建项目也将于12、13年陆续开业,计划13年购物中心总量达到20家。
维持"强烈推荐"评级 预测2011年~2013年每股收益分别为0.89、1.2、1.45元,当前股价(16.49元)对应下的零售主业12年PE为13.7倍,估值处于行业中低端水平;并虑及公司独特竞争优势,有望在内生增长与外延扩张的合力之下,步入业绩快速释放通道。维持"强烈推荐"评级。
风险提示 新店培育未达预期、市场竞争加剧、管理风险、地产调控等。