继过去数月住房数据稳健改善之后，我们再一次展望房屋交易量的前景。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】具体而言，我们来研究目前为止在影响房屋交易活动方面起到关键作用的两大因素。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        首先，尽管名义按揭利率创下新低，但居民对未来房价上涨的预期依然较低，意味着实际按揭利率仍然较高。然而，我们对2012  年年底房价企稳的预测意味着未来房屋交易活动应会受到推动。此外，美联储更新后的按揭抵押证券(MBS)购买计划可能会增强这一影响。
        其次，衡量按揭贷款标准的指标——包括美联储高级贷款官员调查(SLOOS)以及一个替代指标（追踪那些需要全部文件的第一留置权购买按揭的占比）——表明信贷供应依然有限。此外，由于目前按揭融资市场状况以及法律、监管方面存在不确定性，贷款标准不大会很快放松。
        我们使用一个简单的模型来量化以上两方面因素对房屋交易量的影响。我们的预测显示，如果房价走势如我们所料同时信贷供应依然紧张，那么房屋销售总量将从2011  年12  月的460  万套上升至2014  年底的520  万套（年率）。
        过去几个月里房屋交易活动上行。例如，成屋销售数从11  月的440  万套升至12  月份的460  万套（经季节性调整的年率），这两个月市场上的成屋供应数从720  万套降至620  万套。由于数据改善，很多人士都希望了解房屋交易量的上行空间有多大。此前，我们将房屋交易量设为家庭住户数、按揭利率、房价及失业率的函数（请参见2011  年5  月31  日的美国金融市场日评“房屋交易量降幅有多大？”）。在本文中，我们来研究影响房屋交易活动的其他两方面因素——房价预期和贷款标准。
        第一个因素是实际按揭利率。即使名义利率已降至4%以下，但人们可能认为包含房价预期的实际按揭利率比较重要。例如，如果一位潜在购房者预计来年房价将进一步下降5  个百分点，那么对其而言实际按揭利率则是9%（而非4%）。但一般而言房价预期无法直接衡量，因此我们使用来自路透的调查数据/密歇根大学消费者调查作为衡量居民对未来房价走势预测的指标。具体而言，我们使用因预计“房价将上涨”或“资本升值”而认为现在是购房良机的居民占比与因预计“房价将下降”或“资本贬值”现在并非购房良机的居民占比之差，作为预计房价上涨的居民的净占比。图表1  显示，虽然名义按揭利率保持下行，但预计房价上涨的居民占比依然较低。如果大量潜在购房者仍对未来房价感到悲观，那么他们将保持观望，房屋交易量将停留在较低水平。