公司拟租赁位于乌鲁木齐天山区的"中环购物中心"约2.04  万平米的商业物业，用于开设购物中心（百货+超市大卖场）。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】租期15  年零6  个月，折合租金水平65  元/月/平米，  相对合理；该项目周边没有强有力的竞争对手，预计培育期2  年左右。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  
        投资要点：    
        乌鲁木齐密集布点：公司已在乌鲁木齐拥有5  家百货门店（含1  家托管、1  家参股）、10  余家超市（含便利店）和1  家家电卖场，市场控制力强，规模优势突出。本次公告的项目位于乌市天山区的东南部，填补了该区域综合性购物中心的空白。    本项目租金水平、装修改造费用合理：该项目租赁期限为15  年零6  个月，自2012  年3  月1  日至2027  年8  月31  日；免租期6  个月。首期租赁单价为1.8  元/天/平米，  折合54  元/月/平米；自第4  年起每3  年租金递增10%。租金总额为2.45  亿元，租金水平合理。该项目开业前尚需投入5,923  万元，其中装修改造费用3750  万元，  折合1842  元/平米，装修改造成本合理。    预计2012  年10·1  前开业，培育期2  年左右：预计该物业将于2012  年3  月份交付公司，预计将于国庆节前开业。公司可行性报告中预计开业首年（完整年度）销售额1.57  亿元，第2-5  年收入增速30%，首年综合毛利率14.86%。我们认可公司关于收入和毛利率的预测，但认为在费用处理上较为激进。我们预计开业首年（完整年度）亏损约1075  万元，培育期2  年，2014  年实现盈亏平衡。    
        规模优先，积极扩张，百货+超市+电器全业态发展：公司于2011  年新开伊犁店、新大科技园家电卖场和近10  家超市；2012  年拟开业的有奎屯、阿克苏、美林花源、中环购物中心等项目；2013  年拟在克拉玛依、石河子、吐鲁番开设门店；2014  年拟在喀什、哈密开设门店；2015  年拟在阿勒泰开设门店；公司计划2015  年商业主业营收达100  亿元（含税），我们预计公司会于2014  年提前完成该目标。    
        下调盈利预测，维持"推荐"：鉴于公司门店拓展激进、  地产延至2012  年下半年结算、大规模打折促销导致毛利率下滑，我们维持商业板块2011-2013  年营业收入分别为32.61、45.71  和60.64  亿元的判断（此处不含酒店、供暖等业务收入），  但下调商业主业EPS  至0.28、0.33  和0.41  元；友好百盛分红分别贡献EPS  0.12、0.11、0.13  元，合计2011-13  年EPS0.40、0.44  和0.54  元。按分部估值，6-12  个月目标价12  元，"推荐"评级。      
        风险提示：  2012  年新项目亏损超预期；后续地产销售速度大幅放缓；财务费用超预期