欧亚集团今日（2012年1月13日）公告分公司长春欧亚集团股份有限公司拟租赁欧亚商都三期6989平米商业服务用房，租赁期限1年，月租金87.40万元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】此交易为关联交易。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        简评和投资建议。
        欧亚商都自1993年11月开业，经过三次扩建，至今已经营18年，建筑面积约15万平米，是公司的主力百货门店。根据我们测算，该店2010年收入同比增长20.57%至21.86亿元，占比总收入41.81%；11上半年收入为13.66亿元，占比总收入42.15%。
        公司此次拟租赁物业位于长春市朝阳区工农大路1128号，属公司81名员工共有（包括部分董事、监事、高级管理人员）产权，总建筑面积6988.66平米，包括地下-2层3599.16平米，地下-1层3126.44平米，地上1层263.06平米（经过我们的实地考察，这些面积目前主要用于停车库、暖库、超市等）。
        从租赁价格看，地下-2层为30元/平米/月，地下-1层和地上1层为226元/平米/月，合计月租金87.40万元，与市场公允价格相比，较为合理。考虑到欧亚商都门店为大体量自有物业，我们预计此次租赁费用增量较小，且门店收入规模的扩张及协同效应的作用有望抵消租金的增加，从而带动门店内生效益的进一步提升。而从租赁期限看，协议有效期为1年（2012/1/1-2012/12/31），我们预计由于这几块面积为目前欧亚商都的一部分，因此租赁期满后公司续租的可能性较大。
        我们认为，此次交易从产权层面消除了权属分散可能引致的运营风险，有利于公司统筹管理欧亚商都，保障门店经营的稳定性；从经营层面有利于进一步扩大经营规模，巩固并提升门店及公司整体较强的市场竞争力。
        欧亚商都的后续外延扩张情况。依据历次公告（20110126、20110825），公司拟合并多处资产用于建设欧亚城市商业综合体前期、一期项目（原欧亚商都四期），包括（1）2010年，公司以3910万元竞得长春市国土资源局出让的7859平米土地使用权；（2）2010年，公司以5236.84万元购买总建筑面积3757.60平米的房产，2957.52平米在建工程及2297平米国有土地使用权；（3）2011年，公司以7430万元竟得长春市国土资源局出让的3015平米土地使用权。该项目总建筑面积20万平米，总投资4亿元，目前已开工，建成后将与欧亚商都贯通为一体，预计其将于2013年末全部竣工并投入使用。我们预计，随着该项目的完工开业，公司将凭借欧亚商都（共三期）和城市综合体两家大体量门店进一步增强在红旗商圈的竞争地位，规模效应有望再次实现较大幅度提升。
        维持对公司的判断。结合欧亚集团过去几年门店拓展历史、外延扩张门店的店龄和经营情况分析，我们认为公司未来具有利润释放的能力；而从激励机制改善（奖励基金方案的提出）来看，公司的业绩释放也有望在未来年度逐渐展开。
        维持对公司2011-13年摊薄每股收益1.042元、1.378元和1.868元的预测；公司目前23.11元，对应2011-13年PE分别为22.2、16.8和12.4倍，维持六个月目标价34.45元以上（对应2012年25倍以上的PE）和"买入"的投资评级。
        公司目前总市值37  亿左右，预计  12  年销售收入能够接近90  亿，对应PS为0.4  倍。再加上公司拥有的超过60  万平米的主要用于百货经营的核心商圈自有物业（已扣除少数权益），以及若干低成本储备项目等，从企业价值的角度中长期投资价值显著。
        风险与不确定性：东北地区经济波动风险；公司外延扩张（尤其是外地扩张项目）的培育期问题。