友好集团(600778.SS/人民币9.59，买入)2012  年1  月12  日公告称其将租赁乌鲁木齐市天山区大湾北路465  号“昂世成都大厦”购物中心部分——“中环购物中心”项目地下负一层至地上六层的物业，开设大型综合购物中心（百货和超市大卖场）。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        该项目物业总面积为  20,353.71  平米,  其中地上第6  层共1,258.83  平米，作为办公区域，地下一层总面积为4,694.84  平米，将经营超市业务，地上1-5  层总面积为1.4  万平米，将经营百货业务。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        项目租赁期限为15  年零6  个月,  自2012  年3  月1  日至2027  年8  月31  日(前六个月为免租期),  租金从2012  年9  月1  日开始计算。第一年租金为1,337  万元，自第四年起每三年租金递增10%，租赁期间租金总额约为2.41  亿元，从网络信息了解到，该租金水平较为合理。该项目预计2012  年9  月份开业，预计开业前将投入装修改造费用3,750  万元，设备购置费用172.93  万元，运营资金2,000  万元，合计约为5,922.93  万元。该项目预计贷款费用为2,000  万元，将产生年利息费用126  万元。
        项目营收、费用及盈利预测
        参考公司乌市门店现有及历史坪效水平，我们预计该项目开业第一年的坪效约为8,000-10,000  元/平米，开业第一年的销售收入约为1.57  亿元，综合毛利率约为14.86%。
        费用方面，该店预计新增在册员工200  多人，开业第一年将新增职工薪水1,372  万元。预计第一年水电费用为203.54  万元（水电费测算以友好百盛2010年水电费100  元/年/平米为标准），采暖费用为62.6  万元。2012  年一次性费用计提约为173  万元。装修改造费用以15  年折旧期残值率为5%的方法计提折旧，年折旧为239.08  万元，设备设施等平均以4  年摊销计算，年摊销费用为42.32  万元。该项目预计第四年能实现盈亏平衡或略微获利。
        2012  年新增项目较多，费用面临压力
        除中环购物中心以外，2012  年公司还将计划新增百货超市门店7  家：奎屯天百、阿克苏天百、美林花源、伊犁铜锣湾D、F、H、库尔勒负一层超市、库尔勒“彼此满意”超市和怡和大厦，共计面积26  万平米，同比增长  78%，其中新增自有物业面积为14  万平米。随着新店的开业，预计将会给2012  年的费用带来较大的压力。另一方面，公司地产业务将于2012  年进入结算期，我们预计三个楼盘将会贡献3.83  亿元的权益净利润，贡献每股收益0.74  元，一定程度上减小了新开门店对公司利润增长的影响。
        昂世成都大厦概况
        昂世成都大厦位于乌市天山区大湾北路465  号幸福屯，是商住一体的高层双塔型建筑，共28  层，其中地上5  层为大型购物商场——“中环购物中心”，即为友好集团租赁的物业；裙楼以上主楼23  层为商住楼，一层6  户，总建筑面积约为3  万多平米，商住楼于2008  年中旬开业；大厦占地面积7,293  平方米，共有停车位115  个，其中地下81  个，地上34  个，是大湾北路区唯一的购物中心。虽然大弯路地段相对于天山区主商圈（天山百货大楼所属商圈）有4  公里距离，位置相对靠南，周边居民以少数民族居多，收入相对较低，但考虑到中环购物中心是方圆2.5  公里内唯一的购物中心，我们比较看好该店开业后的发展。
        结论：
        总体来说，我们认为本次租赁项目完全遵循了公司商业连锁发展战略。虽然该项目并非位于天山区主商圈，位置相对靠南，所属地区居民收入相对较低，但该项目开业后将填补该地区社区商业匮乏的空缺。
        我们暂时维持对公司2011-13  年每股收益0.499、0.683  和1.007  元，其中零售行业贡献为0.391、0.453  和0.653  元，地产项目贡献0.123、0.246  和0.369  元的盈利预测和买入评级。