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房地产行业研究报告:海通证券-房地产行业土地数据12月月报:全年一线市场受冲击最大-120109

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2012-01-10 11:58:16
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 涂力磊,谢盐
研报出处: 海通证券 研报页数:   推荐评级: 增持
研报大小: 438 KB 分享者: ric****000 我要报错
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【研究报告内容摘要】

        总体观点:
        1-12月全部统计城市土地成交出让金下滑15%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1-12月我们所统计城市的土地成交面积同比增2.03%(比前11月增速减少4.42个百分点),楼面价下降16.72%(比前11月下滑3.44个百分点),这使得1-12月统计城市的土地成交金额同比下滑15.02%(比前11月增速减少7.33个百分点)。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)目前一、二、三线土地市场全面下滑态势依旧,持续的调控对所有城市的财政收入都产生不同程度的负面影响。一线城市下滑最大。
        除土地稀缺的一线城市外,各地加大土地供给。在多重调控政策影响下,12月土地市场依然深寒。除土地紧张的一线城市外,二线和三线城市都加大了土地推出量;但由于基数原因而统计城市同比增速依旧呈下滑趋势。12月,一线城市推出土地1172万平,环比下滑16.9%;一线城市1-12月累计推出土地15454万平,  同比微降0.52%,比上月继续回落7.1个百分点。受土地市场低迷和成交区域影响,12月一线城市的土地挂牌价回落至1691元/平米,环比大幅下滑49%。12月,三线城市土地推出量9139万平米,环比增加18.8%。1-12月三线城市累计推出土地7.78亿平米,同比增加13.4%,比上月增速微降0.63个百分点。12月,三线城市的土地挂牌价稳定在829元/平米,环比微降0.4%。
        调控和基数原因使统计城市土地成交同比大幅下滑。12月,全国一线城市土地成交建面累计1.35亿平,同比微增2.16%,比上月继续大幅回落11.5个百分点。从环比看,11月一线城市土地实际成交量935万平米,环比下滑13.6%;12月,一线城市土地成交溢价率反弹至3.26%。1-12月,全国三线城市土地成交建面累计5.67亿平,同比微增5.97%,比上月继续回落5.5个百分点。受三线城市土地放量供给的影响,12月三线城市的土地成交建面为5623万平,环比增加29.36%。12月,三线城市的土地溢价率回落至10.1%。
        估值和投资。截至12月6日,A股TTM市盈率12.58倍,房地产TTM市盈率13.14倍。当前调控效果已有所体现,预计后期中央层面政策继续加码的可能性不大,继续维持行业“增持”评级。
        土地回落影响2012年投资增速,2012年上半年销售决定全年补库存意愿。虽然12月属于传统推地高峰,但受调控影响今年岁末土地市场并未出现回暖趋势。由于2011年土地购置减少,预计2012年上半年房地产投资和新开工将继续保持回落趋势。2012年上半年销售形式将决定开发商后期补库存意愿。管理层前期在降低保障房新开工同时,重提保证首套房信贷,一定程度上反映出土地市场回落后,政府正在对前期政策进行优化。这是近一年半以来管理层对住宅需求的首次积极表态。展望2012年,政府对待普通住房和刚需有望出现偏温和的态度。稳定刚需合理释放将成为后期政策新动向。建议从产品符合政策方向和资金充裕程度进行选股,以上类型公司有望在2012年调控持续期实现逆周期成长;建议战略性增持万科(000002)、保利地产(600048)、荣盛发展(002146)和鲁商置业(600223)
        风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
        备注:本文一线城市包括北京、上海、深圳、杭州和广州;二、三线城市根据2010年各城市GDP排序进行取样。其中,二线城市取2010年GDP靠前的前24个主要城市;三线城市取2010年GDP靠前的随后68个主要城市。

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