投资要点:
2010 年以来,房地产市场持续下行,无论城市大小、限购与否,虽然在下降程度上有些差别,但都难以幸免,正是“覆巢之下,安有完卵”。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】在本篇报告中,我们将试图分析限购政策对于行业的影响。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
限购政策会在一定程度上影响房地产市场的销售,但其作用也不宜过分夸大。根据我们的分析,受限购影响较大的城市主要为一些外来人口占比较大、之前泡沫化程度较大的城市,例如北上深等一线城市以及长三角地区的一些主要城市。以提高社保纳税年限为手段的“严厉”限购政策影响较为明显,其他较宽松的限购条款(如以缩小限购区域、放宽“本市户籍”认定标准等)也有一定效果,但并不十分明显。我们注意到,在我们研究的40 个城市的样本中,未限购城市的市场表现并未显著好于其他城市。因此,对大部分城市而言,销量可能更多是受一些外在市场因素影响,限购并非最主要原因。
非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下滑。因此,将销售下降完全归因于限购则有失公允。我们认为,同一区域的城市在消费置业偏好、经济发达程度及房地产市场发育情况基本相似,同一区域的限购及非限购城市在销量上的差异,可以视为是有限购政策导致的。限购政策虽然会在短期内对房地产销售产生一定冲击,但非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下滑,而限购政策导致的缩量,根据之前泡沫程度和外来人口占比的不同,大致会导致10-20 个百分点的下降,在销售量的减少中约占15-35%。
我们认为,信贷紧缩和经济衰退预期造成的系统性市场萎缩,是限购城市销售恶化的更主要原因,延续我们前期的流动性框架,我们认为,流动性短期看信贷放松的幅度,中期看流动性的可持续性,而这一可持续性将由经济增长决定。在下一期的行业专题研究中,我们将进一步阐述和分流动性对行业销售的影响。