报告摘要：
        经济结构转型使我们重新审视房地产的开发结构。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】过去十年，中国依靠出口和投资取得了令世界瞩目的经济成就；在经济快速增长的背后，是经济结构的失衡；反映在房地产业，是住宅产业的繁荣和商业地产的相对落后。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        目前我国房地产业的投资结构中，住宅的投资占比达70%，1
        998  年到2010
        年的十三年间，住宅开发投资的复合增长率为26.89%，明显高于办公楼12.54%和商业营业用房22%的增长率。
        在经济结构转型的大背景下，城市综合体作为经济发展的必然产物登上历史舞台。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，从而形成一个多功能、高效率的综合体。1、城市综合体高容积率特征符合我国人多地少从而高强度利用土地的需要。2、城市综合体各种业态之间相互作用和平衡，商业和住宅可以共同繁荣。3、城市综合体有利于促进消费，反过来居民消费增加也将推动城市综合体的发展。
        与亚洲其他发达经济体相比较，我国商业地产还有较大的发展空间。2010年，日本的非住宅建筑物开工面积占总的建筑物开工面积的比重为36.66%；2010  年，香港房屋新开工面积中，商业与住宅的比例为31.62%；台湾在经济高速发展的2000~2004  年，商业地产和办公楼的新开工占比达30%左右。我国近几年办公楼和商业营业用房的新开工比重仅为12%左右，较发达经济体有较大差距。
        城镇化将进一步推动城市综合体的繁荣。1、目前我国整体城镇化率在50%左右，未来还具有较大的成长空间。2、未来的城镇化路径依然是大城市做大做强的时代，城市人口的吸纳能力更强，这将极大地促进城市综合体的发展。
        投资建议：站在中国结构转型的大拐点上，我们认为商业地产将加速，与住宅产业共同成为我国房地产业下一个十年的支撑力量。在商业地产和住宅产业共同繁荣的时代，城市综合体作为一种符合经济发展规律的建筑产品形式将迎来新的发展契机，而城市综合体的开发公司也将迎来黄金发展时期。个股推荐：世茂股份、金融街、鲁商臵业。