摘要：    
        签约九大园区，委托开发面积接近432  平方公里  目前有9  个园区在建，委托开发面积为432  平方公里，营业收入占比中，园区开发和园区地产占85%，城市地产占比15%（园区开发中，园区和园区地产营业收入占比分别为1:3）。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】在建的九个园区为固安，大厂，怀来，广阳，昌黎（位于南戴河附近），文安，滦平、文登和苏家屯。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）7  个地处河北，两个地处沈阳。公司秉行在"河北吃北京"  的经营理念，仅仅围绕首都和省会城市布局，目前已接近有400  家企业入驻公司所建园区。         
        工业园区布局策略  大城市周边布局，运用房地产+产业园模式，目前已布局的城市有北京和沈阳，已签订园区开发框架协议的区域有秦皇岛、青岛、天津和呼和浩特等，公司首先围绕首都布局，并放眼环渤海进而迈向全国，沈阳的两个工业园区先后签约充分证明了公司模式的可复制性。      
        盈利模式及盈利能力  公司的收入来源主要有三部分：基建、招商引资和园区住宅销售。基建中每平方公里大约投资1.5亿元（大约每亩地需投资10万元），主要用于征地、开发和修路（征地和拆迁占60%，基础设施建设占40%）。土地分配方面：20%用来修路，40%为产业园区用地，40%为住宅开发用地，  盈利能力方面：1、土地开发采用BT模式，与政府110%结算；2、招商引资，提供产业服务收入，当地政府以落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%，  净利率在25%左右；3、园区地产销售，净利率约维持在15-20%之间。    
        产业园是业务龙头，房地产是业务重地  公司招商引资签约额约为300亿元（落地投资额约为40%），60%在固安工业园区，30%在大厂工业园区，其中落地投资额的45%由地方政府予以返还（结算方式分为土地和现金结算两种），2011年已结算36亿。    
        核心竞争能力-招商引资  1、战略规划和产业定位的能力；2、招商引资和产业升级能力；3、投资管理和核心建设能力。公司聘请全球知名咨询公司IBM和罗兰贝格为公司进行产业定位和园区规划设计，公司有专业的招商团队500人，其中50人为产业研究团队，产业定位能力和园区招商能力行业内首屈一指，目前招商的公司类型主要为：1、央企子公司，例如：中航工业集团下属子公司；2、中小板、创业板超募公司。目前，固安工业园区产业布置主要有航空航天（神七零部件制造）、装备制造、和汽车零部件；大厂工业园区以文化产业（央视）、新能源汽车为主，公司现在已进入选商阶段，且严格控制每亩地投资100万以上，以增加地方政府的返还额度。目前进驻的企业有：京东方，亚新科，正兴，迪诺谱等。对于不适合园区产业布置的企业，公司坚决禁止入园，如公司今年先后拒绝了纺织、食品加工、粗化工类型企业入园。    
        园区+地产模式可复制能力较强  与地方政府双赢的合作模式极易得到复制，地方政府可以借此解决财政，就业和政绩问题，且由于招商引资规模超过50亿需要省长审批，县域政府官员积极性较高，由于是产业园区运营专家，可为政府解决招商引资难题。目前公司已在青岛、呼和浩特、天津签订工业园区开发协议就是很好的例证。政府返还的资金主要来源于：1、前期主要是土地出让收入，房地产税收等，2、工业园区成熟后形成的财政、税收。    
        开发节奏可控，可根据市场变化及时调整开复工规模  公司目前土地储备虽然仅为275万方，但潜在土地储备较为充沛，随时都可以以较低成本拿地（楼板价仅为500元左右），经营弹性较大，拥趸大量潜在土地储备，目前公司征地、工程节奏放缓，量入为出，同时以周为单位动态跟踪现金流变化，公司奉行逐步开发工业园区的模式，每年只开发1平方公里，目前在开发的面积为12平方公里，其中8平方公里已基本开发完毕。    
        现金较为充足，负债比例偏低，盈利能力较强  公司目前的有息负债率为11%，净借贷率为22%，负债水平较低，手持现金较多（三季报持有现金接近35亿元），资金链有保障，公司的住宅销售净利率约为15%，产业园区的净利率约为25%。    
        住宅销售主打性价比，市场认可度较高  1、绝对质量，绝对便宜，主打性价比，指公司的高端别墅项目，价格在10000元左右；2、相对较好，绝对便宜，是指公司销售良好的中低端产品线，均价6000元左右。公司的购买客户类型为：10%是进驻园区企业的高管，85-90%为北京客群，因地理位置较好，处于北京轨道交通延长线上，客户购买意愿较高。    
        开复工规模及2012年推盘情况  2011年保持开复工面积400万方，货值约300亿，2012年计划开复工面积为500万方，货值约375亿元。公司业绩弹性较大，若下半年市场行情好转，由于廊坊县域预售条件较为宽松。及时开工3-4月即可达到预售条件,园区逐渐成熟将阶段性带动公司业绩大幅跃升  2009年固安工业园区发力，营业额同比增长211.7%，2010年大厂工业园区发力，营业额同比增长100%；2011年固安和大厂均不如快速发展阶段，营业额同比增长55%，未来两年内，怀来工业园区将逐渐发力，我们认为公司的业绩仍将有大的跃升。公司将住宅地产的销售与工业园区的开发节奏有序匹配，很好地解决了工业园区前期投入较大的问题。而工业园区的不断成熟也将不断提升园区内的物业价值。现金流承接有序的良性循环不断给公司进行"输血"，为公司园区开发提供有力的资金保障。