事件:
公司发布2011 年12 月份销售情况:2011 年12 月份公司实现销售面积59.9 万平方米,同比下降13.06%, 环比下降18.83%;销售金额58.2 亿元,同比下降30.3%,环比下降29.79%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】2011 年1~12 月份,公司累计实现销售面积1075.3 万平方米同比增长19.78%,销售金额1215.4 亿元,同比增长12.37%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
观点:
1.签约时间滞后影响销售业绩体现
公司12 月份的销售金额环比11 月份有所下降近30%,主要是由于认购与签约的不同步所致。公司表示, 从认购金额来看,12 月份环比11 月有较明显增长,但因为大多数推盘都集中在下半月,有相当比例的房屋虽然在12 月实现了认购,但尚未完成签约。截至12 月底,公司已认购待签约产品规模超过100 亿,其业绩将在未来几个月中陆续体现。从认购口径的销售率来看,12 月份公司的新推盘销售率依然保持在60%以上。 如果按照认购产品规模100 亿元计算,公司12 月销售额应环比增长20%,因此,我们可以判断,公司自从启动"过冬模式"以来,灵活的定价策略和促销措施取得了良好效果。
2.公司良好的产品定位和灵活的经营模式是公司制胜法宝
纵观全年,公司在国家调控严厉、市场表现低迷的情况下,依然取得12%的销售额增长,主要依靠的是始终面向自住购房者的产品定位和坚决贯彻快速销售的策略。2011 年,公司所销售的住宅以中小户型普通知足还为主,其中144 平方米以下的户型占比达88%,这一比例在第四季度达到91%;同时,公司坚持以新推盘当月销售率达到60%为比较理想的销售速度;最后,公司具有较强的前瞻性,在2011 年上半年加大推盘力度,大大减轻了下半年市场低迷时的销售压力,全年销售业绩可以实现从容不迫的稳定增长。
3、公司全年拿地谨慎,平均地价基本与2010 年持平
公司12 月份共取得六个项目,新增规划建筑面积209.6 万平方米,权益规划建筑面积97.66 万平方米,全部以合作的方式取得。公司2011 年全年获得项目储备1206 万平方米,较2010 年减少1000 万平方米,对应土地款339 亿元,较2010 年减少250 亿元,平均楼面地价2811 元/平方米,较2010 年2686 元/平方米的平均地价基本持平。 公司2011 年项目储备的减少,体现了公司谨慎的经营态度。公司2011 年销售额实现增长,但地价款支出下降,可以判断公司目前财务稳健,资金充足,在土地市场机会到来时,公司有望从容应对。
结论:
我们认为,从12 月份认购的情况来看,公司积极的销售措施取得了良好效果。公司产品定位明确、布局合理、体制成熟,在当前的市场环境下,公司快速周转的经营理念和分散风险的经营策略使得公司具有较好的安全边际。万科这样的强势企业在调控中拥有更好的自我调节能力,在调控中仍能保持较好增长。我们预计公司2011 年至2013 年的每股收益分别为0.94 元、1.12 元和1.48 元,对应的PE 分别为7.79、6.54 和4.95。我们维持"强烈推荐"的投资评级。按11 年业绩13 倍PE,我们给予万科六个月的目标价为12 元。