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1月4日晚,万科公 布12月销售数据:12月公司实现销售面积59.9万平方米,销售金额58.2亿元;全年公司累计实现销售面积1075.3 万平方米,销售金额1215.4 亿元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
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全年销售额及销售面积创历史新高,销售额行业排名top1,符合市场预期
万科12 月份实现销售面积59.9 万平方米,销售金额58.2 亿元,分别同比回落13.06%和30.3%,环比回落18.83% 和29.79%;2011 年全年,万科累计实现销售面积1075.3 万平方米,销售金额1215.4 亿元,分别同比增长19.78% 和12.37%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)12 月单月销售情况逊色于全年其他月份水平,我们认为原因如下:(1)在政策重压,行业基本面调整的大背景下,万科营销也同样面临着一定的挑战;(2)季节因素:从过去几年的销售情况看,12 月份由于冬季因素房地产销售情况会弱于其他月份,行业如此,万科也不例外。纵观全年,在限购、限贷、限证,房地产行业四面楚歌的艰难背景之下,万科创下行业销售新纪录,实属不易。"1215 亿元"的销售金额,位居中国房企销售排行榜TOP1。
战略得当,产品定位顺应市场,营销策略灵活 我们认为,万科能够长期领跑全行业主要得益于以下三方面因素:(1)在发展战略上坚持"不与政策进行博弈、快进快出、不当地王";(2)在区域布局上,一、二、三、四线城市均有一定的土地储备,在市场波动时,推盘、周转具备一定的腾挪空间;(3)产品顺应市场需求,以144 平米以下、精装修产品为主,面对准刚需市场,在今年限购、限贷的市场环境下,受政策冲击较小;(4)通过灵活的定价策略保证销售顺畅:12 月份万科销售均价9716 元/平方米,同比下降19.83%,全年万科销售均价11303 元/平方米,同比下降6.19%。
拿地谨慎,积极战略防御
2011 年,万科拿地谨慎,战略防御意图明显:(1)万科全年购得土地总建筑面积1799.85 万平方米,权益建筑面积约1168 万平方米。购地总金额457 亿元,公司支付部分仅为296.64 亿元。其中,购地总金额和公司需支付地价分别占公司销售总额的37.6%和24.4%,远低于2010 年全年76.1%和55.0%的水平,低于09 年全年48.4%和38.8%的水平;(2)从拿地方式上看,万科在年内拿地以权益合作获取土地资源的方式居多,而且全年获取土地平均权益仅为65%,低于2010 年的72%和2009 年的80%;(3)合作拿地是利用合作方资源获取廉价优质土地储备的重要方式,在此种模式之下,万科全年购地平均楼面地价仅为2540 元/平方米,低于2010 年全年2791 元/平方米的均价水平,仅比2009 年全年2470 元/平方米的地价水平上涨3%。
行业领跑,市场份额进一步提升,维持"推荐"评级
按我们预测2011 年全年全国住宅市场销售数据计算,万科全年销售面积预计将占全国全年住宅销售面积的1.09%, 全年销售金额预计将占全国全年商品住宅销售金额的2.50%,两项市场占有较去年同期分别有0.13 和0.05 个百分点的提升。2012 年,政策调控、行业调整将持续,我们预计万科凭借其资金、管理、品牌等优势有望进一步抢占市场份额,实现稳定增长。预计公司2011-2013 年EPS 为0.88 元、1.17 元和1.44 元,对应PE 为8.3x、6.3x 和5.1x,公司NAV11.7 元,目前P/NAV 为0.63,估值低廉,增长确定,维持"推荐"评级。