点评:
营业收入中,商品房销售、租赁、供水、供电收入分别为26.28 亿、3.83 亿、6.46 亿和0.82 亿。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
商品房销售额和利润率的提升是推动公司利润大幅增长的主要因素,07 年商品房销售额同比增长81%,毛利率达到56%,同比提升16 个百分点。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
租赁方面,由于07 年9 月购入新时代广场大厦等资产,增加可租面积6.6 万平米,达到54.46 万平米,租金收入同比增长25%。供水和供电业务基本和往年持平。
07 年公司土地储备快速增长,先后在14 个城市取得447.53 万平米土地储备,截至07 年底公司拥有土地储备超过800 万平米,在建面积124 万平米。相对于06 年不足20 万平米的结算面积,07年25.69 万平米的结算面积,公司的土地储备非常充足。公司还拥有大量的潜在项目来源,例如:
在蛇口工业区的11 平方公里内,还有200 万平米的待开发土地,除了部分土地用途已经被指定之外,招商地产均有希望获得这些土地的二级开发权。此外,目前在集团手中的工业园区或土地一级开发权还包括约360 万平米的前湾物流园区,200 万平米的宝安光明科技园,位于成都的5000亩土地一级开发权等。由于招商地产是招商局集团的地产运作平台,且在目前大型国企纷纷整体上市的背景之下,以上土地中有商业开发价值的部分被注入上市公司的可能性很大。
公司土地储备以沿海大城市为主,其中49%为于珠三角,31%位于长三角,12%在环渤海区域。
2007 年结转项目主要包括深圳兰溪谷二期、深圳依山郡、上海依云郡、深圳曦城、苏州依云水岸等项目,其中由于深圳项目价格大幅上涨,房地产业务毛利率有望持续上升。以兰溪谷二期为例,05 年推出的一期价格在1 万余元,目前在售的二期1、2、3 号楼均价4 万,计划08 年推出的4、5、6 号楼均价6 万,12 套townhouse 均价预计为8 万。2008 年公司在12 个城市同时发展,有58 个项目同时进行,总规划建筑面积543.74 万平米,其中续建项目 13 个,规划建筑面积92.06万平米;新建开工项目30 个,规划建筑面积288.78 万平米;处于设计阶段的项目有15 个,总建筑面积162.9 万平米。08 年主要推出的是北京、苏州、天津、珠海等地的项目。
租赁业务方面,由于07 年9 月购入的物业将在08 年全年贡献租金,且08 年还有5.2 万平米的海运中心投入运营,08 年公司租金收入有望增长10-20%。
预计公司08-09 年EPS 分别为2.2 元和3.5 元,公司目前股价对应08 年约30 倍PE,考虑到公司大股东大量低成本土地储备诸如可能来的利润的提升,维持对公司的“推荐”评级。