投资要点
        政策：纠结之后，目标再平衡。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
        住房货币化以来，市场经历了三轮远离刚需的疯狂和两轮调控，经历了2009  年的再次疯狂，地产泡沫从“感冒”到“顽疾”，意味着2010  年以来的第二轮调控之难度远超上轮，若希望看到实质效果，本轮调控的时间跨度和严厉程度必然要远胜于上轮。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        2012  年内忧外患，“去地产化”将严峻考验政府对经济下滑的容忍度，而由于利益纠结，地方和中央的深层博弈也将愈演愈烈，中央必然在各种权衡中进行目标再平衡。
        我们总体判断，2012  年行业调控持续，但总体政策环境或好于2011  年。
        市场：阵痛之后，量价再平衡。
        供给端：中期仍处于前期行业急速扩张带来的阶段性供给显著过剩时期，若考虑去化放缓，推盘延后，我们预计2012  年前8  个月累积库存量将持续攀高，在8  月达到年内最高点5.5  亿平。
        需求端：即使“三限”政策延续，潜在商品房需求并不匮乏，预计至十二五期间每年至少有  800  多万套潜在商品房需求，这相当于2010  年商品房销量。
        2012  年是否结束2011  年供需双紧的态势，关键因素在于流动性是否有所改善。
        我们总体判断是，若行业调控政策没有实质转向，未来两至三个季度，行业的量、价和投资增速均处于回落态势，行业将在景气下行通道中找到供需和量价平衡点；而长远来看，供应不足情况仍长期存在。
        企业：突围与转型之后，竞争格局的再平衡。
        回顾历史，弱市中资金分化和收入分化情况更趋明显。行业在未来两至三个季度都将处于景气下行阶段，从海外经验来看，成熟的地产并购多发生在市场下行阶段，企业面临分化和整合，市场竞争格局将重塑。
        未来一年内企业层面的特点是：新进入企业将明显减少；行业内长期奉行高周转、平稳增长、资金优势明显、杠杆有较大提升空间的全国性标杆企业将更有整合优势；过去两年顺周期过快扩张，融资能力较弱的中小企业面临退出，寻求业务转型；若差异化商业模式本身能为企业降低资金成本，提高融资能力，那么该类企业也有可能在弱市阶段突围。
        投资建议：
        地产股走势永远摆脱不了政策因素，政策面是股价较好的先行指标，但“猜政策”永远是被动的、模糊的，价格下降多少才是政策执行较为满意的结果，投资下行多少才是政府能够容忍的底限我们很难准确判定。
        库存变化是能较全面反映基本面和政策面的综合量化指标，而库存变化与地产股价走势存在很强的负相关性，行情低谷往往是库存高点，同时股价变化领先于库存变化约2  个月时间，因此准确预测库存变化可大致判断股价走势。我们预测明年库存高点大约在8  月，那么由此推断，2012  年地产股行情底部或在6  月份。
        2012  年个股推荐组合：一是基于业绩增长确定性、行业集中度提升和安全边际的逻辑，组合中保持一线地产股40%-50%配置，重点推荐万科A、保利地产；二是基于业绩高弹性，政策环境或好于2011  年的逻辑，组合中保持40%融资能力强、模式独特、超跌低估值或有市值管理动力的二线地产股配置，重点推荐中南建设、中天城投、鲁商置业和福星股份；三是基于商业地产前景较好，系统风险低于住宅逻辑，组合中保持10%-20%的成长性和产品可复制能力强的商业地产股配置，重点推荐世茂股份。