2011 年新开工数量符合进度,2012 年及以后的开工目标尚在考虑之中据新浪网的报道,住房和城乡建设部部长姜伟新最近表示: a) 截至9 月份,2011 年1,000 万套的保障房开工目标中有98%已经开工,并预计将于11 月份实现100%的开工率; b) 今年所开工的保障房项目中仅有约30%将在2011 年内主体竣工;保障房的工期大约平均需要2.5 年; c) 2012 年全国保障房新开工数量可能将少于2011 年,但投资/资金需求可能持平或更高; d) 住建部准备在2012年对“十二五”期间保障性住房建设的数量、质量进行评估,根据结果来确定3600万套的原定计划是否需要调整。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
由于建设进度放缓、开工数下降而下调我们的保障房竣工假设
姜部长的言论与我们最近的调研结果基本一致,即地方政府面临资金层面以及土地配置的考验。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们已经下调保障房开工和竣工的基本假设以反映保障房建设规模的缩小和工期的延长。我们将开工数量假设从2011/2012 年的1,000 万套/1,000 万套下调至1,000 万套/800 万套,并预期2013 年将开工600 万套。我们预计竣工进度将放缓,我们此前假设新开工项目将于两年内竣工,比例分别为60%/40%,现在我们假设新开工项目需三年竣工,比例分别为30%/40%/30%。
我们预计2011/2012/2013 年将有520 万/640 万/800 万套保障性住房竣工(此前对11/12 年的预测为820 万/1000 万)——整体放缓但逐年上升,竣工峰期延至2012 年以后。
保障房/非住宅项目缓冲住宅市场的疲软
上/下游总需求最重要的推动因素依然是非住宅(工业/商业地产——预计占2012年竣工总面积的44%)和商品房(预计占2012 年竣工总面积的33%)项目, 而保障房约占17%。我们预测总竣工面积将保持稳定(2011-13 年同比上升11%/3%/6% )。保障房规模下降可能会打击市场情绪,但我们认为投资者:a) 忽视了非住宅市场且仅关注商品房市场; b) 假设投资紧密追随开工面积(而非竣工面积)趋势,因此市场可能已经假设了悲观情景(总竣工面积下降)。保障房供应的速度仍然可以被当作商品房市场突然放缓的缓冲因素。