我们 10.29-30 两天调研了珠三角主要城市典型楼盘销售情况,含年初以来实施限购的深圳、佛山,11 月1 日起对主城区实施限购的珠海,以及未限购的三线城市中山。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
投资要点:
深圳:1、样本楼盘与周边二手房均价相差无几,甚至出现倒挂情况。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)2、刚需楼盘开盘价格均低于预期,销售情况较为理想,预计未来进一步打折优惠的可能性较小。大户型改善性高端楼盘受限购影响销售不太乐观,后续可能以价换量。
珠海:1、香洲区样本楼盘均价相比去年同期无实质性上涨,有下降的趋势;斗门区楼盘均价与年初几乎持平。2、市区相对热闹,郊区较为冷清,总体来说现场销售并不理想。11 月1 日起珠海将对主城区香洲区实行限购,并且对全市新申请预售楼盘限价,使本来就冷清的楼市雪上加霜,预计未来房价下行趋势更明显。
佛山:1、与年初相比,样本楼盘降价幅度多在5%-10%,部分降幅达20%。但多数是此前已有降幅,近期新增降幅较小。2、购房者对房价进一步下跌形成一致预期,销售情况主要取决于价格降幅有无进一步增加。由于样本楼盘新增降幅较小,销售情况不佳,签约率仅2-5 成。
中山:1、相对深圳、珠海、佛山等一二线城市,中山楼市比较火热。一方面,中山市处于城市化快速推进阶段,新区建设、城市向郊区扩张等带来供需两旺的局面;另一方面,中山不在限购范围内,购房需求受抑制程度较小。2、地段优势突出的楼盘价格较坚挺,销售较乐观,区位价值的提升进一步推动楼盘价格的提升和销售活跃。仅少数楼盘降幅较大。
综合来看,限购是影响城市成交量最关键的因素。年初以来即实施限购的深圳、佛山成交量严重萎缩,房价已有较大调整,而未限购的中山楼市相对火热,房价也更坚挺。大幅降价换量显著,值得注意的是购房者更关注的是新增降幅。我们认为深圳由于土地稀缺新增供应量较小,未来房价调整空间有限,特别是刚需户型;佛山新增供应量较大,房价有较大下跌空间,房价进一步下跌可换量;珠海出台“双限”措施表明了政府坚持房地产调控的决心,当地房价下行趋势将更明显;中山虽然楼市相对火热,且受益于珠海限购的“挤出效应”,但若房价上涨明显,未来也不排除出台限购或限价措施。
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风险提示:注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。