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房地产行业研究报告:海通证券-土地数据10月月报:土地市场降温,开发商提前应对调控-111103

行业名称: 房地产行业 股票代码: 分享时间:2011-11-03 14:13:16
研报栏目: 行业分析 研报类型: (PDF) 研报作者: 涂力磊,谢盐
研报出处: 海通证券 研报页数:   推荐评级: 增持
研报大小: 417 KB 分享者: zyj****qy 我要报错
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【研究报告内容摘要】

  总体观点:  
        1-10月全部统计城市的土地出让金下滑3.9%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1-10月我们所统计城市的土地成交面积同比增9.3%,楼面价下降12.08%,这使得1-10月统计城市的土地成交金额同比下滑3.9%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)1-10月一线和二线城市土地楼面地价降幅分别达23.8%和9.05%,受此影响,1-10月一线和二线城市的土地成交金额降幅分别为-6.71%和-7.79%;即使是1-10月土地成交金额同比保持6.07%正增长的三线城市,土地成交金额增速也比上月回落了1.24个百分点。持续的调控已经对各地方政府的财政收入都产生不同程度负面影响。
        调控延续使推地量全线下降,区域因素推动一线城市挂牌价反弹。10月,一线城市推出土地1394万平,环比继续微降1.07%;一线城市1-10月累计推出土地11920万平,  同比上升13.52%。10月,由于一线部分城市高价地块推出,使得一线城市的土地挂牌价回升至3984元/平米,环比回升76.2%。10月,三线城市土地推出量5595万平米,环比下滑17.54%。1-10月三线城市累计推出土地6.07亿平米,同比增加16.35%,比上月增速继续下滑3.17个百分点。10月,三线城市的土地挂牌价为952元/平米,环比增加7.93%。
        土地成交下滑,一线和三线城市溢价率回落。"金九银十"销售增长减弱直接导致土地市场需求萎缩。10月,全国一线城市土地成交建面累计10545万平,同比增长22.43%,比上月继续回落0.9个百分点。从环比看,10月一线城市土地实际成交量953万平米,环比减少30.95%;10月,一线城市土地实际成交溢价率回落至1.71%。1-10月,全国三线城市土地成交建面累计4.6亿平,同比增加15.73%,比上月继续回落7.75个百分点。10月,三线城市的土地成交建面为3033万平,环比下滑36.16%。10月,受土地挂牌价有所回升影响,三线城市的土地成交溢价率进一步回落至9.62%。
        估值和投资。截至11月3日,A股TTM市盈率14.74倍,房地产TTM市盈率15.66倍。当前调控效果已有所体现,预计后期中央层面政策继续加码的可能性不大,继续维持行业"增持"评级。
        土地市场热情降温验证开发商已开始应对中长期调控。我们在9月22日报告《板块后期需要重新关注什么?》中谈到,对行业未来发展不必过度悲观、当前行业调控与08年有明显不同。除A股龙头公司已储备丰厚家底;房价调控目标逐步实现,后期政策加码必要性下降等原因外,开发商较早积极应对调控也是主要差别。这种积极性表现为提前降价和收紧土地开支。行业方面继续看好后期反弹空间,认为在房价下滑、成交不畅的背景下,目前行业销售属于探底过程、调控政策进入顶部区域、当前股价已经充分反映悲观预期。择股方面认为后期应该自下而上选股,从"销售确定性"和"业绩承诺"两方面选股。继续看好销售有保障、低估值、未启动大盘蓝筹和文化地产主题投资,包括万科A、保利地产、招商地产、金融街、华侨城A和万通地产等。
        风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
        备注:本文一线城市包括北京、上海、深圳、杭州和广州;二、三线城市根据2010年各城市GDP排序进行取样。其中,二线城市取2010年GDP靠前的前24个主要城市;三线城市取2010年GDP靠前的随后68个主要城市。

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