投资要点：
        主要结论：销售继续低迷  投资下行幅度由缓趋急。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】预计2011年和2012年销售面积的增速分别为5%和-5%，销售额增速分别为10%和-5%，下降明显，今年四季度销售面积同比大概率为负。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）预计今明两年投资增速分别为27%和15%，但在明年二季度到来之前，降幅并不会很大，预计今年4季度投资增速平均为22%，但明年二季度以后，则下滑速度可能加快.回落至20%以内甚至是个位数！1）信贷决定房地产市场销售将持续低迷。由于近年来房地产的资产属性不断增强，我们通过信贷环境预测房地产销售额，并通过滚动可售量和销售率预来测销售面积。我们预计房地产销售金额和面积都将持续低迷，同比下降明显，趋势短期内难以改变。2）投资下行趋势明确，幅度由缓至急。由于销售对投资具有一定领先关系，我们用销售状况分别预测土地购置和工程款，进而预测投资。我们预计投资将在未来进入下行通道，但在明年二季度到来之前，降幅并不会很大，之后滑速度可能加快。
        预测逻辑和方法：我们将对房地产行业研究方法的认识概括为“资金为本，季调为器”。一方面，我们将资金作为房地产行业数据预测的基本出发点，即以企业的销售收入作为先行指标，预测拿地、开工和施工，进而预测投资。另一方面，我们对数据进行了季节性调整，以把握数据月度变动的趋势。
        研究中的其他思考：需要注意的是，虽然投资者多方质疑官方的统计数据，但是它毕竟是目前最权威的地产数据来源，我们这里的数据处理也基本是以官方数据为基础，它在一定程度上反映了房地产市场的运行状况，但相对于实体经济的经营决策往往有所滞后，从而需要我们正确地进行解读。为了更进一步完善对于投资变化趋势的判断，投资者需要可以参考的指标包括：1）销售的变化趋势；2）土地市场的变化趋势；3）微观层面上企业数据的变化等等。通过这些数据的相互验证，使得我们的预测更为准确，从而为投资提供更为前瞻和及时的数据指导！