销售市场——9 月稳中有升,10 月惨淡开场
“金9”虽差强人意,但环比仍有上升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】9 月14 个城市成交套数环比8月增16%(8 月与7 月基本持平),成交面积环比8 月增12%(8 月与7月基本持平)。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)1-9 月累计成交套数同比降4.5%,成交面积同比降17%,与去年相比,住房小型化非常明显。
8-9 月成交增速明显低于供应增速,意味着存货在持续明显抬升。7 个重点城市8 月与7 月成交基本持平,但新增房源8 月环比上升45%,9月虽成交环比上升13%,但新增房源环比8 月上升37%。
10 月第一周14 个城市成交量环比降65%,同比降57%。从历年来看,十一期间成交量环比均下降40%-70%。从这个角度看,环比下降并不能说10 月较9 月市场需求状况有明显恶化。但不争的事实是,今年“十一”确为近年来非常惨淡的一年,成交量仅为09 年、10 年的60%左右。
10 月第一周新增房源仅有十一前一周的20%,但新增房源去化率达74%,新增供给少抑或是成交量下滑的一个重要原因。
土地市场——未见丝毫暖意
推地和成交均未见明显起色。24 个重点城市节前一周共推出住宅用地建筑面积838 万平方米,环比增26%,同比降53%。成交住宅用地建筑面积542 万平方米,环比增1%,同比降66%。24 个重点城市楼面地价2022元/平米,溢价率2.1%。
1-9 月全国累计成交建设用地同比增33%,土地出让金同比增6.8%,其中住宅用地成交量同比增8.9%,住宅用地出让金同比降7.1%。1-9月24 个城市累计成交住宅用地建筑面积同比下降10.7%,住宅用地土地出让金同比下降20.8%。
地产股投资策略
成交量仍是决定地产股走势的关键要素。目前持续低于预期的成交量有来自市场真实需求不足或观望的原因,也有签约进度受限的影响,但无论哪种原因,我们依然认为,价格实质破冰仍是换回成交量的重要因素。
目前来看,企业资金日益紧张,潜在供应仍然很大,“以价换量”或已不远。
目前龙头股 11 年PE 仅9 倍,NAV 折价已达37%,对成交量未达预期、房价下跌已有反映,地产股未来跑输大盘概率小,建议持有或增持销售良好、业绩确定的龙头地产股。