􀁺  乌镇景区情况简介：乌镇是具有1300余年历史的江南水乡，位于京杭大运河之上，自古富庶美丽。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】乌镇水域被东西南北四个水栅分开，由是有东栅、西栅、南栅、北栅之分。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）东栅为最早进行旅游开发的部分，西栅面积最大，是中青旅收购乌镇景区后的重点开发对象，与07年2月对外开放，后续还有部分酒店客房、商铺开发计划。目前南栅、北栅还处于原生态，未经开发，为原住民住所。
􀁺  乌镇景区目前由东栅和西栅构成。东栅占地约1平方公里，旅游定位为“观光游”，主要收入来源为门票收入。06年东栅门票价格由60元提高到100元，全年接待游客159万人次；07年提价的分流效应明显减弱，全年接待游客170万人次以上。由于东栅的主要作用是吸引团队客，提高景区人气，因此团队客比例较高，达到70～80％，因此有效票价较低。06年实际票价仅为55.4元；由于07年东栅的游客构成比例未出现重大变化，我们预计07年实际票价将基本持平。08年东栅预计接待游客量为200万人次，团、散游客结构大致不变。
􀁺  除门票外，东栅景区门外还有两个酒店：子夜酒店、望佛酒店，客房规模分别为42间和36间。其中，子夜酒店还有扩建计划，客房数将由目前的42间增值142间，这100间客房的扩建、装修预计将于09年全面完成。
􀁺  西栅景区占地3平方公里，定位为“休闲度假游”，主要面向商务会议团队客、度假散客等高端旅游群。西栅于2007年2月正式对外开放，全年基本还处于景区培植期，但从目前的经营情况来看，发展非常好。07年西栅共计接待游客32万人次（超过了公司20万人次的预期），仅五一黄金周7天内就接待近15万游客。西栅的主要收入来源包括酒店与门票两部分，目前由于酒店还在培养阶段，收入结构还比较倚重门票。我们测算，门票收入约占西栅景区07年收入的75％以上。
􀁺  西栅景区的酒店完整体现了“休闲度假游”的定位，主要分为三类：
      1、  面向低端消费群的“青年旅馆”。40个床位，每床位60元/晚。
      2、  面向中端休闲度假客的“民宿客栈”。目前开业的有288间客房，另有70余间在建，预计将于08年五一前后开业。该类客房地理位置绝佳，均为临河临老街，在古镇的中心位置，外部完全保留了古镇民居的风格；但内部装修均为经济型酒店标准，有现代化的卫生间、免费上网设备等，现代和便捷。民宿客栈的门市价格从300到1000，取决于房间大小。淡季有6折折扣，平时8折折扣，旺季不打折；因此，客栈有效房价较高。我们认为这类客房很契合度假游客“品位古镇”的心态，前景看好。
        3、面向高端商务会议客、休闲度假客的会所级别。具体包括锦堂会所（超五星，34间）、盛庭会所（准五星，24间）、养生堂会所（准五星，26间）、通安客栈（准五星，126间，另有40间将于08年五一前后开业）。此外，正在装修的枕河酒店（准四星，400间客房）也将于08年下半年开业。这部分酒店定价在1000～2000元；淡季6折，有效房价700元以上。该类型古镇酒店特色鲜明，内部装修豪华气派。
        4、07年，青年旅馆的出租率约为35％左右、民宿客栈的出租率约为30％、会所类出租率约为20％。景区酒店不同于市区酒店，受淡旺季影响非常明显，全年平均出租率若能达到50％已经算很高了。我们预计乌镇现有酒店3年内可达到理想状态。
          07年4月，为增加游客停留时间、提高景区酒店入住率并带动其他消费，西栅推出了"夜游"项目，夜游票价仅为40元，下午17点30分后游客可享受夜游票价。此项目大大推动了夜游的发展，提高了景区酒店入住率。07年全年，约1/3的游客选择了夜游项目，这一比例预计随留宿客的增加、本地参观游客增加，还将有所提高。
          乌镇与其他江南水乡景区相比的突出优势：我们认为乌镇与江浙一带诸多的水乡景区相比，具有明显的优势。首先，乌镇景区的面积在现有已开发水乡中最大，景点众多，旅游吸引物突出；西栅景区尤其具备巨大发展潜力，以景区容量为例：五一黄金周期间，乌镇西栅共计接待游客约15万人次，但景区内部仍井井有条，除酒店入住率较高，出现部分住宿客流失外，其他接待均有序进行。以此为极端情形，我们预计西栅景区的游客接待量可达500万人次以上，目前仅为32万，考虑到其他水乡的超负荷运转，我们认为乌镇的容量也可核心竞争力之一，且保证了未来的增量发展空间。其次，休闲度假的定位突出，具备大型会议接待能力（现可接待500人规模的会议）；最后，景区管理理念先进，在完整保留水乡原貌的基础上，硬件设施现代、先进，符合现代消费需求。中青旅拥有众多旅游行业的高素质人才，乌镇景区在管理理念、景区服务质量上明显优于其他水乡景区，我们对其，尤其是西栅部分的未来发展非常看好。
          乌镇相比于其他景区的关键优势：产权关系明晰，不存在多头管理、多头指挥的情况。中青旅拥有全部东栅、西栅的完整产权，并有南栅、北栅的优先开发权。配合中青旅在旅游领域的丰富经验和深刻理解，乌镇作为一个完整的景区资源，定位在"古镇社区"，商业发展前途光明。
          后续开发：目前，乌镇还有300余亩土地、约数百平米的湿地可供开发。其中，湿地部分将开发为果园，于08年开放为游客水果采摘区，300亩土地暂时没有开发计划，具体规划根据景区进入正常经营期后，实际的需要（如大型商务会议对场地需求、酒店入住情况等）再行确定。
          景区附带的安置房地产项目：目前公司还有132套安置房、466套住宅配套商铺可供销售。调研显示，目前乌镇地区的商品房售价在2000元左右，商铺则较高，约为8000元；具体售价未定。该部分销售预计将于08年完成。
          景区内商铺出租：公司计划在3年内分批逐次开放景区内商铺，目前约有10余户原住民得以回迁，  在景区内经营商铺。这部分商铺将主要为公司贡献租金收入。出于对景区开放质量的严格控制，中青旅对于乌镇的商铺开放较为慎重。目前的原则是，每个商铺都经营不同的商品，并且能够具有一定特色，不欢迎鱼龙混杂的同质化产品。由于对入住店家的挑选严格，08年店铺开放比例会控制在1/3左右。
          我们认为，乌镇对于中青旅的意义远不限于一个景区资源，而为公司未来在景区业务上的扩张和发展提供了宝贵的经验。由于自身在业内具有较大影响力，且有很多其他方面的资源可供利用，中青旅有很多的景区资源可供选择，乌镇品牌影响力的确立，将有利于公司在景区上进行进一步的扩展。同时，乌镇作为一个产权结构异常明晰、资产质地非常优良的景区，不排除分拆上市的可能性。乌镇的发展，无论从哪个方面来看，均将大大增厚中青旅的每股价值。
          预计07、08、09年乌镇景区将分别实现总收入1.6亿、2.1亿和3亿元，符合增长率达37％；我们相应维持中青旅07年盈利预测不变，分别调高08年、09年EPS0.01元和0.07元，三年EPS分别为0.54元、0,80元、1.19元，维持长期推荐的投资评级。