中报业绩整体符合预期，增长速度较慢，主要是上半年可结算资源不足。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】万科今日公布中报，公司上半年实现营业收入199.9  亿元、净利润29.8  亿元，同比增长19.2%、5.9%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）基本每股收益0.27  元，符合预期。由于竣工时间分布不均匀，项目竣工主要集中在四季度，因此公司上半年可结算资源较少。公司上半年竣工面积为107  万平方米，仅占全年计划竣工面积729  万平方米的14.7%。目前公司有1022  万平方米的已销售未结算面积，下半年结算资源充裕，预计收入和利润增幅将大幅提高。
        结算单价和毛利率较去年有所上升，净利率下降主要因销售大幅增长导致销售和管理费用增加。公司上半年结算单价为13861  元/平方米，高于公司去年12048  元的销售均价，但较一季度有所下降，这主要与一季度销售区域中北京、上海、深圳占比较多有关。公司上半年结算毛利率32.1%，均较上年同期上升3.1  个百分点，处于历史较高水平。结算净利率14.9%，较上年同期下降1.9个百分点，主要因今年上半年销售面积增长较多，对应销售和管理费用上升较快。预计随着下半年结算均价下降，全年结算净利率将维持在14%左右。
        现金为王，谨慎拿地，净负债率显著改善。上半年万科销售远远好于市场整体水平，累计实现销售额656.5  亿元，同比增长78.6%，10%-15%左右的销售增长水平。受市场环境影响，公司在土地市场上采取谨慎态度，新增土地面积和金额较去年同期分别下降35%和28%。目前公司手持现金407.8  亿元，较上年同期的191.11  亿元上升113.4%，净负债率则显著改善，从去年同期40.8%下降到了20.8%，为下半年应对市场风险、抓住拿地机会做好了准备。
        销售好，估值低，维持买入评级。我们认为公司下半年推货量将上升到1000亿左右，销售增速将远超大市，维持公司2011  年和2012  年销售金额1300  亿和1560  亿的预测，同比增速21%和19%。截至上半年，公司已售未结资源为1187  亿，按13%的净利润计算，对应每股利润1.4  元，预计公司2011  年和2012年EPS  为0.91  元和1.31  元。风险主要来自于政策调控导致销售率恶化。