报告摘要：
􀂾  公司背景：
􀂄  公司是上海名牌房地产开发企业：  2004-2007连续四年荣获“中国房地产百强企业”；荣列“2007年中国房地产上市公司TOP10”；2007年，荣获“上海优秀服务商标（品牌）”称号，并第三次荣获“中国房地产行业十大影响力品牌”。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
􀂄  国资背景较强，大股东实力雄厚，并且对上市公司支持力度较大：控股股东上海地产（集团）有限公司持有公司36.17%股权，是上海市政府土地储备的运作载体，注册资本人民币42亿元；此次大股东以现金参与中华企业配股融资。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
􀂾  中华企业地产业务模式为“开发销售＋商业地产开发租赁”；以开发销售为主，目前开发
销售项目与开发租赁项目在建面积的比例大约为7。项目情况如下：
􀂄  在建的开发销售项目08－10年将进入结算高峰：目前在建项目总规划建筑面积185万平米（见附表1），其中大约16万平米估计在07年结算，大约110万平米预计将集中在08－10年结算。
􀂄  09年商业地产租赁面积预计将达到37万平米（见附表2），相当于现有运营面积的2.5
倍以上；同时，新增租赁物业的价值将大大超出当前租赁运营的项目。
􀂄  潜在项目地块：公司在上海崇明岛的滩涂改造地有一级开发项目约310万平米，建筑面积估计在460万平米左右。
􀂾  产品以中高端住宅、商业地产为主，结合部分配套商品房  ；地产项目主要集中在上海长
宁与静安区、浦东、南汇和苏州等地区。
􀂄  因此公司业务盈利能力较强，ROE在上市公司中较为突出（见附表3），各项地产业务毛利率水平也较高（见附图1）。
􀂄  由于06年至07年中华企业地产开发业务所在区域房价涨幅较大，公司的开发销售业务的毛利率水平在07年有大幅提高（05、06、07年上半年开发销售业务的毛利率水平分别为41％、48％、61％，预计07年全年的该业务的毛利率可以达到约70％）。
􀂾  2007年之后的“投资收益”主要来源：
􀂄  公司拥有上海国际客运中心29万平米项目中50％的权益，预计08年后将带来收益；
􀂄  目前公司还拥有国泰君安0.16%和申银万国0.25%的原始股权。
􀂾  公司发展战略：
􀂄  加快开发速度，提高资产周转率。
􀂄  通过资本市场融资，实现快速开发战略（此次配股方案见附录1）。
􀂾  业绩预测：
􀂄  07年预计EPS为0.70元/股；上市公司股权等金融资产卖出所带来的投资收益对07年净利润贡献较大：预计接近当年利润的50％。
􀂄  目前在售项目销售情况良好。08－09年，随着开发销售项目结算量大幅提高，预计业绩将大幅提升：考虑10配3股后股本扩大的因素，并假定公司保留国泰君安和申万的股权，预计08、09年EPS分别为1.10和1.68元/股。
􀂾  估值（假定总股本为10配3股后的股本数：11.8亿股）
􀂄  公司地产业务按08年的业绩，应给予25－30倍的市盈率，股价区间28-33元/股。
􀂄  公司持有的国泰君安和申万的股权对股价的贡献大约为1－2元/股。
􀂄  因此中华企业股价的估值区间为29-35元/股。