2011 年6 月份公司实现销售面积112.8 万平方米,销售金额132.3 亿元,分别比2010 年同期增长31.7%和50.8%,环比上月增长39%和47%,销售均价为11729元,同比增长15%,环比增长5%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】1-6 月,公司累计实现销售面积565 万平方米,销售金额656 亿元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)本月新增土地五块,土地权益面积为103 万平米,对应土地支付价格为22.8 亿。
本月销售环比上升47%,主要系供货量上升影响,销售均价环比略有回升,主要系供货结构和区域的影响。6 月开始,万科的供货量显著提升,由此前的每月100 亿左右的货值,上升至150 亿左右,由此导致整体的销售额大幅提升达到130 亿,创年初以来的次新高。从销售率的情况来看,去化速度近几个月基本保持稳定,在63%-64%。从销售均价来看,本月销售均价环比增长5%,主要是由于本月大户型的产品销售略有提升以及环渤海区域成交城市的差异。
销售为王,强者恒强,上半年销售大幅跑赢市场整体水平,预计下半年随着供货的增长,全年实现1200 亿以上的销售基本无忧。上半年,万科累计实现销售额656 亿,同比增长79%,远远高于全行业10%-15%左右的销售增长水平,显示龙头风范,强者恒强。按照1200 亿的销售目标假设,万科后续需要完成543 亿,单月完成91 亿的销售额即可,而公司下半年供货量约为上半年的1.5倍,我们认为,只要市场不发生极度悲观的萎缩,万科实现正增长无忧;估值底部,维持买入。我们在中期报告《买房不如买地,买地不如买地产股》里面测算过目前股价对应的创造利润和单位收购成本,均处于历史低位。假定销售2011 年销售回款等于2010 年,销售率取三年最低,目前市值对应当年创造利润的PE 为9.6 倍,低于08 年最低点11.7 倍的估值,而从行业整体市场调整的压力,万科的盈利状况等多种因素来看,都远远好于当时,股价安全度整体很高。主要理由是,万科全年销售额正增长概率很大,极端下,若与去年持平,结算利润率降低至11%,则创造的每股利润也应该在1.1 元左右,维持2011 年和2012 年0.91 元和1.31 元,2011 年业绩100%锁定。