一、房地产: 销售为王,强者恒强 申银万国
6 月以来市场做多情绪增长,房地产板块表现明显好于大盘,主要因为保障房融资放开和6 月销售持续回暖。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房地产板块自月初筑底以来,先于大盘形成反弹,6 月沪深300上涨1.6%,申万房地产指数上涨8.6%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)我们认为,造成这一原因是的,房地产较低估值带来板块投资机会(具体见我们的报告《买房不如买地,买地不如买地产股》)另一方面,保障房融资的放开、销售的回暖使得市场对负面政策和开发商资金面的担忧得到缓解,尤其是6月下旬市场对于中国经济负面预期有所缓解,使得板块行情得以进一步延续。
6 月,销售市场低位温和回升,上市公司情况显著好于行业整体水平,城市价格调整范围继续扩大。申万跟踪的20 大城市销售面积6 月销售面积合计为945 万平米,环比5 月上升5 个百分点,由于去年同期是低点,同比增长28.8%其中,一线城市(北上广深杭)累计成交面积为306 万平米,环比增长6 个百分点。整体来看,月度的成交面积整体处于低位运行,为去年高点的6 成左右,为去年均值的80%左右,但自3 月政策出台以来呈现低开高走的态势,一线城市销售率并未进一步恶化,显示随着供货量的增加,市场整体呈现温和回升。万保招金前6 月销售约为1230 亿元,占四家公司去年全年销售的57%,同比增速达到76%,远高于行业整体10%左右增长水平,说明上市公司一方面坚持销售为王的策略,另一方面不管是定价、产品类型等方面,上市公司显著好于行业整体,呈现强者恒强,市场集中度显著提升的态势;从价格上来看,我们草根调研的信息来看,杭州新房预期开盘价格明显降低,南京同地段一二手房已经出现价格倒挂现象,二三线城市开发商明显加大了促销力度,对于能够支付更多现金的买家给予更高的优惠。整体来看,城市价格调整范围继续扩大。
土地市场低位运行,政策博弈仍将持续。全国土地市场交易面积累计同比增长4%,交易金额增长-10%,交易面积同比增长转正主要系地方政府加大了供地力度。政策面上,地方政府已经开始通过各种方式增加房地产市场准入以提高购买力,包括全国 范围高端人才落户限制取消,长沙等地提高公积金贷款额度等。从大概率的事件来看,在换届选取完成前,政策出现明显转向的概率不大,但不会更紧,且从重组、保障性住房融资等多方面会寻找到平衡点和突破口。