江城改造“大跃进”最大赢家。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司是参与武汉城中村改造和旧城改造的先行者,其综合实力位居武汉房地产开发企业第一名,在首批二环线内56 个城中村土地出让中,公司取得份额的近20%,即800 万方的城中村项目储备。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)武汉城中村改造是一项长期工程,需改造用地面积共有2.1 万公顷,而当前名花有主的项目不到5000 公顷,这也就意味着未来仍有约1.7 万公顷的市场空间,即超过三倍的增长空间,公司作为武汉本土实力最强的开发商,对于城中村项目的获取仍将占据天时地利人和之优势。
城中村项目三大核心优势:成本+规模+区位。成本优势在于拿地成本偏低,利润可观,同时成本可控,可分期投入,这对于减缓公司的资金压力至关重要;规模优势在于可以通过分期开发,充分享受核心区域的土地溢价,而公司55%的城中村项目单宗规划建面超过1000 亩,规模优势更是超过了武汉城中村项目的平均水平;区位优势在于目前武汉市所出让的城中村改造项目基本以二环线内项目为主,后续二环线内土地将非常稀缺,同时项目的政策风险也将远低于那些区位偏远,存量较大的区域。
项目全面开花,收获季已然来临。2011 年公司进入加速开工,放量销售的新阶段,现有项目全部进入销售阶段,推盘主要集中在下半年,其中武汉项目全面开花,可售量将达到120 万方,在中性假设情形下预计武汉五大项目销售额可达100 亿元,因此我们预计2011 年公司签约销售额与2010 年相比将翻番。
100 亿销售款足以支撑200 万平的城中村项目开发投资,因此后续资金压力仍无需担忧。近期经过调研我们发现目前公司销售情况较好,以商业产权为主的水岸国际,开盘当天去化率达到100%,其他住宅项目开盘当天去化率仍在70%以上,远好于市场平均水平。
盈利预测与投资建议。公司未来三年处于城中村项目收获期,武汉项目全面开花,可售充足,2011 年销售将翻番达百亿以上,而多晶硅业务仍可期待,我们预计2011-2013 年EPS 分别为0.92、1.27 和1.99元,对应PE 分别为11 倍、8 倍和5 倍;净利润增长率分别为31%、38%和57%;RNAVPS 为14.59元,目前折价27%。我们首次给予公司“买入”评级,目标价区间为13.8-14.59 元。