事件:
阳光股份(000608)今天发布公告,公司与Reco Shine 联合收购了北京宜商嘉和投资公司的80%的股权。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
被收购的公司实际拥有北京通州九棵树48 号院的瑞都景园北区1A#楼的产权。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)收购完成后,阳光股份和Reco Shine 将分别拥有项目公司41%和39%的权益,另20%权益仍由北京金浩公司持有。
项目的概况
作为一个项目公司,宜商嘉和实际持有的是北京市通州九棵树48 号院的瑞都景园北区1A#楼01-03 商业01 号以及第4 层1 号的商品房的全部权益,包括地上及地下停车位。目标商业物业的商品房部分预测建筑面积共计38,384 平方米,目标物业地下停车位和相应车道的建筑面积不少于6,000 平方米。
目前,该商业物业正在进行精装修,预计于2006 年底竣工验收。建成之后,大约50%的面积将出租给家乐福作为大卖场。项目公司已经与对方达成意向:双方将签订20 年的租约,租金每两年上调1%左右。其余的可出租面积将由公司自行招租,计划引进的商户也是具有知名度的零售业商,比如麦当劳、屈臣氏等。
值得关注的是,这次股权及项目的收购定价是以“保底”的11%收益率倒推计算来确定的,如果实际回报低于预期,出售方将予以补偿。所谓的11%是指扣除物业管理费之后的净租金与投资成本之间的比率。根据我们的测算,若再扣除营业税、房产税和所得税之后,实际的静态净租金收益率在6.5-7.5%之间。不过,从长期来看,随着北京住宅郊区化的趋势,通州地区的人口密度和商业氛围将有明显的提升,从而推动物业的长期升值。
战略合作与转型的第一步
虽然,这次的股权收购看起来只是一个普通的投资行为,但我们认为对于公司而言,却有里程碑式的重要意义,主要体现在:第一、这是公司第一次主动性地投资于商业地产物业,迈出了从住宅开发商向商住并举的综合类开发商转型的第一步;第二、这次的联合收购也是公司与未来的战略投资者GIC 第一次在项目投资的层面进行合作。这次的合作证明了:引入战略投资者之后,公司不仅可在财务方面得到了有力的支持,更重要的是可以分享GIC 丰富的全球房地产投资经验,这对公司突破发展中所面临的“资源和技术”的瓶径有难以替代的作用。
维持“优势—1”
虽然,近期出台的“限外”政策对公司开发的阳光上东项目的销售带来了一定的短期负面影响,但我们认为公司有足够的时间去消化,而本身为达成业绩增长的压力并不大。因此,我们仍然维持公司“优势-1”评级不变。