投资要点:销售明显下降,开工、投资增速回升
事件:
2011年5月11日,国家统计局公布2011年1-4月国民经济主要指标数据,同时公布了全国房地产市场运行的有关数据。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】
简评:
4月当月全国商品房销售面积7,255万平米,销售面积同比下降9.9%,较上个月15.8%的增速明显下降,销售额3,926亿元。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)其中,4月商品住宅销售面积6,496万平米,同比下降10.4%。1-4月商品房累计销售面积2.49亿平米,同比增幅6.3%。
统计的17个主要城市销售面积同比平均下降50%,较3月份21%的降幅继续扩大。一线城市4月同比平均降幅约为41%,二线城市平均同比降幅约为59%。一二线城市销售同比明显下降,而无限购政策的三、四线城市销售情况好于一二线城市,全国整体同比降幅为10.4%。统计的7个主要城市的平均库存连续两个月回升,4月份升幅较为明显,调控后主要城市的去化速度继续放缓。
4月全国商品房新开工面积1.70亿平米,同比增长26.9%,增幅较上个月上升7.4个百分点。1-4月累计新开工5.68亿平米,同比上升24.4%,增幅比1-3月上升1个百分点。可能由于保障性住房开工量的增加以及三四线城市新开工的增长,全国新开工增速仍小幅回升,考虑到去年全年新开工增速较高,年初至今累计25%以上的增速仍然不低。
4月全国商品房开发投资额4,494亿元,同比增长34.6%,投资增速略超预期。4月份34.6%的同比增速较3月的33.2%略有上升,高于去年全年33.2%的增速,从2002年以来的历史来看,目前超过34%的投资增速也在高位,如果销量持续低迷,开工与投资增速将有下滑的风险。
开发企业资金来源增速回落。1-4月房地产开发企业资金来源2.54万亿,同比增长17.4%,较上个月回落1.2%个百分比。其中贷款资金增幅为5.4%,增幅低位企稳;自有资金来源同比增幅27.4%,与前一个月持平;由于销售额的下滑,3月份其他资金来源增幅为14.8%,增幅下降了3.9%个百分点。
销售下降而投资依然在高位,普遍担忧政策和加息的累积效应、以及供给增加导致行业下行,制约了板块的估值。同时,个股的估值接近了历史低位,反映了部分下滑的预期,有一定的安全边际,维持行业的"推荐"评级。仍然推荐财务稳健的万科,以及近期回款相对较好、谨慎投资的保利地产。