投资要点:
10 年净利润同比上涨31%,业绩靓丽。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】房地产行业(108 家上市公司)实现营业收入3698.74 亿元,同比上涨31.9%;实现归属上市公司股东净利润520.91 亿元,同比上涨31.0%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)去除行业龙头公司后,实现营业收入2499 亿元,同比上涨34.2%;归属上市公司股东净利润351.82 亿元,同比上涨28%。排名前30 的公司在行业总体营业收入占比和“万保招金”占比稳步上升,集中程度有所提高。
10 年预收款项2982.4 亿元,同比增长51%,11 年业绩锁定大半。通过测算,11年全年销售收入5683 亿元,同比增长21%,为11 年乃至12 年业绩提供了保障。
去除“万保招金”公司后,10 年预收款项1421.6 亿元,同比增长25%,远低于总体增速51%,行业龙头公司在调控期尽显竞争优势,销售状况明显好于其他企业。
10 年行业平均毛利率为37.8%,高于去年同期2.4 个百分点;行业平均净利率为15.9%,盈利水平稳定;行业平均ROE13.6%,同比上涨1.7%。受结算滞后性的影响,预计11 年上半年行业毛利仍有上升的可能,但在调控影响下,盈利增速将趋于平缓。10 年房地产行业三项费用率为8.9%,同比下降0.22 个百分点,公司成本费用控制、经营管理能力提升。
存货大幅增长,周转率略降。10 年房地产行业存货8478.5 亿元,同比增长40.6%;存货资产比58.5%,同比增长2.4%;存货周转率由09 年的0.34 下跌至0.32,周转速度微降。11 年1 季度存货9282.4 亿元,较年初增长9.5%,存货资产比60.6%,达到近年来的历史高位,若销售情况不理想则会引起资金周转困难。
10 年货币资金2303 亿元,同比增长18.5%;11 年1 季度货币资金2129 亿元,较年初下降7.96%,货币资产比18.3%,较年初有所下滑。去除“万保招金”后,11 年1 季度货币资金1354 亿元,较年初下降9.8%,货币资产比17%,普通公司的资金更为紧张。10 年经营活动净现金流由正变负,若公司销售保持1 季度的速度,融资渠道关闭,则目前资金还可维持10 个月的周转,除去“万保招金”公司后资金尚可维持8 个月,未来存在一定的风险。
负债水平略升,财务状况仍可控。10 年货币资金较短期借款和一年内到期的非流动负债158.9%,同比下降31.7%。11 年1 季度136.4%,货币资金仍充裕,偿还短期负债无忧。10 年资产负债率70.1%,扣除预收款项后的负债率49.6%,净负债率29.4%,同比分别上升4.4、2.1、12.2 个百分点。11 年1 季度基本保持稳定,净负债率上升6.6 个百分点,长期财务风险加大。
在调控期,我们应更多关注快速销售开发实力雄厚的公司,如一线地产万科、保利、招地、首开等,二线地产北京城建、世茂、华业、亿城等公司。