我们在2011  年5  月4  日邀请了万科董秘、首席分析师谭华杰先生做电话会议，详情如下：
        投资要点：
          万科  4  月份销售额环比下降15%有两方面的因素，一是主要城市成交量进一步下降，二是万科在三线城市品牌质量溢价率高且是装修房，房价高于平均水平，受地方房价控制目标影响，预售证发放受限，使得实际推房量环比下降30%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】但万科的销售速度没有大变化同比仍较市场好。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）预售审批受限在5  月份还会延续，预计5  月份推房量不一定会有非常明显的增长，成交量环比可能持平。万科的策略：仍将坚持走普通住房、绿色精装修、市场定价和跨地域销售的路线，60%去化率不会往下调，若土地市场供应不足成本不降低去化速度将放缓。
          政策走向判断：
          政策要再从紧比较困难了，已经矫枉过正了，再度从紧将引发非常严重的问题。可用的工具也不多了。根据目前制度、市场供求情况，短期看市场能够继续降温，销售速度会进一步下降，房价可能出现一定幅度的下跌。
          房贷没有收紧的空间，如果限贷更严，会打击首次购买小户型的人，这和调控目标相左。住房的维稳是大方向。再出政策不外乎是限购城市进一步扩大，这个具有非常大的不确定性，对于后市还是要保持高度的谨慎。
          11  年的土地出让金出现非常大幅度下降的概率大，地方政府会很缺钱，税收饥渴程度会更高，房地产税收稽查是重点是大方向，如土地增值税清算，其他税种的变化，如二手房交易税费可能提升，扩大房产税试点。但也有不确定性。
          若政策再从紧，下半年开工和拿地做大调整是必然的事情。万科及其相应规模的公司暂时没有减少开工的打算。若土地市场出现合理调整，没有必要减少开工。现在小开发商降低开工的情况已发生，整个下半年都会这样。
          本轮的调控不会出现房价由物价局审批的情况，但持续的严控最后导致2013-2014  年住房供应短缺是大概率事件，届时物价局介入的可能性相当大，尤其是房价较贵的城市，对万科影响不会特别大。
          对付反暴利最有效的方式就是土地市场进一步透明化和公开化。
          在什么样的情况下本轮调控结束？很大程度上由公众舆论来决定的，但难以量化。
          对市场的判断：
          市场氛围在变化，买房人变得犹豫，可能到下半年还会更严重一些。土地市场：目前没有出现非常明显的调整，下半年出现调整概率大。目前投资上需要特别谨慎，若半年调整幅度大将多买地。
          从目前大家的买地和开工的变化趋势来看，到2013-2014  年大部分城市将面临住房供应大幅度下降的情况。每一次市场下跌之后，受调控影响低谷起来后都会出现短缺期，需求都会出现非常猛烈的反弹。政府应在行业低谷期放开一些融资管制，让企业在行业低谷期做反周期操作，继续有钱来盖房子，来保证接下来不会出现住房短缺。但现行做法跟这个相左。
          开发商参与保障房建设不存经济可行的模式。开发商基本上参与保障房的方式分为两种，一种是代建模式，一种是开发模式。代建模式情况下面风险是比较低的，基本上也没有收益。开发模式建保障房，基本上亏本是大概率事件，万科的策略不给股东创造损失的前提下做保障房，首先是用代建的方式，开发模式尽可能做到时间上可控。不追求数量。