事件：  
        截止2011  年4  月30  日，房地产上市公司2010  年年报和2011  年一季度报公布完毕。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】根据Wind  资讯的数据统计（按申万分类136  家），2010  年房地产上市公司的总营业收入3922.44  亿元，同比增长30.17%，  利润总额825.91  亿元，同比增长30.85%，实现净利润613.57  亿元，同比增长29.56%，每股收益为0.44  元，同比增长15  .23%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  
      观点：  
        1．10  年业绩如期释放，但增长回落  
        2010  年房地产行业在调控中波动加大，全年销售增长下降。据Wind  资讯数据统计，按申万分类的136  家房地产上市公司实现总营业收入3922.44  亿元，同比增长30.17%；实现净利润613.57  亿元，同比增长29.56%；每股收益0.44  元，同比增长15.23%。上述三项同比增长率均比2010  年出现下降，营业收入增长下降不大，只相比2009  年的31.70%下降1.53  个点，但每股收益和净利润的同比增长比2009  年的42.22%  和59.71%下降过半。2010  年毛利率也得到一定上升达37.12%，达到近十年新高。2010  年的收益仍保持较了增长主要得益于2009  年下半年较好的市场销售，并且结算项目的毛利率也相对较高。而进入2010  年后调控持续，收益增长得到明显压制。2010  年房地产上市公司的收益状况仍保持增长，但与2009  年相比，  增长在减弱。  从资金方面看，现金流量经历2009  年由负转正后又开始净流出。2010  年,136  家房地产上市单位营业收入所实现经营活动产生的现金流量净额又出现较大额的负值达-22.30，达到近十年新低。与2009  年单位营业收入所实现经营活动产生的现金流量净额达到17.17  形成巨大差别。2010  年企业的资金消耗很大，2011  年房地产开发企业将面临历史上最为紧张的资金压力。136  家上市公司的每股净资产有所提高，由09  年的3.36  上升到3.42，同比增长1.64%。在政策调控的影响下，我们预计2011  年总营业收入增长将回落，净利润增长回落可能会更加明显。  
        2．行业经营状况出现转弱迹象，周转效率在下降  
        截止2010  年底，房地产上市公司经营状况已出现转弱迹象。存货周转率和总资产周围转率均在下降，同比分别下降了7.58%和4.51%。2010  年房地产上市公司三项费中，单位营业总收入的财务费用出现上升为1.78，同比增长9.88%；单位营业总收入的管理费用和营业费用仍有所下降，2010  年分别为4.36%和2.94%，  为近十年来新低，同比分别下降了4.6%和5.16%。  目前房地产开发企业的经营状况与前二年相比已出现转弱的现象，主要表现为经营效率有所降低。这主要是因为调控持续下，销售增长已出现明显的下降，销售量和价格的增长出现回落已无法避免。加上政府收紧了对房地产的信贷管理，企业的融资难度加大，成本也在加大。财务费用的加大将在2011  年会拉低房地产上市公司利润率。管理费用和营业费用的下降，但下降的幅度已比2009  年有所提高。至年底房地产上市公司的负债率有所提高达69.54%，同比增长7.07%，同比增长为近十年最大。  房地产市场仍将受到政策调控的压力，调控持续下房地产开发企业的内在能力已成为关键。2011  年行业的增长下降，企业面临的困难将增大，而企业间增长将分化明显，企业更需要通过提高内在的管理能力来实现突破。