一周实体成交回顾:
本周销售环比回升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】从跟踪的重点城市成交数据来看(图表1),本周成交整体环比回升8.77%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)一线城市环比回升幅度较大,例如北京、南京、广州等地。样本城市整体成交同比下降-19.68%。 可售量攀升,供应将小高峰:与第17周相比(图表2),样本城市可售量整体可售量环比增加2.98%,可售面积已经达到2010年四季度以来的最大量。深圳、上海、南京的可售量增加幅度最大。正如我们之前所提到的,市场供应将在2季度末和3季度达到高峰。随着供应逐渐增大,价格将面临小幅调整。
土地市场:
本周一线城市和二线城市供应量均有所下跌,一半的城市无地块供应,天津推出173 万㎡,再次为最高,深圳仅推出1 宗0.3 万㎡的商业地块,推出楼面均价为89207 元/㎡,为城市推出楼面均价最高;成交方面,一线城市成交量有所下跌,二线城市成交量上涨,苏州共计成交21 宗,共计76 万㎡。 投资建议: 上周地产行业指数平均涨幅为-4.11%,跑输于沪市指数-3.29%。期间影响房地产行业的新闻有以下几点: 国务院楼市督查结束,保障房进程、今年新建住房价格目标、约谈问责机制、土地供应问题,以及住房信息系统和存量房税收试点推广,被督查组在各地频繁提及。
从5月1日开始,徐州主城区内140㎡以上的户型,实行限购政策。
五一期间,温家宝视察保障性住房建设时,重申使房价回归合理水平。 银监会停止房地产信托业务、个人首套住房首付比例提高到5成等传言再次盛行。
我们认为,从4月下旬开始,供应量已经开始明显回升,去化率下降,价格整体水平保持稳定。目前政策的效力还在观察中。在此关键时刻,中央主要采取政策微调为主,例如今年1-3月徐州房价涨幅过快,将徐州也列为限购城市的范畴。新的政策的传言和预期,短期内可能也只是警示性的作用。不过,这足以抑制房地产股的表现。另一个抑制房地产板块的因素,通胀压力高企,市场紧缩背景下,会直接影响到房地产企业的资金状况、购房者的购买能力等。
到目前住宅类企业NAV平均折价20%-25%左右。一线住宅龙头11年PE10倍,二线城市为12-13倍,估值再次回到安全底部。可以适当的配置,做波段操作。
我们仍然推荐:首先以目前具有绝对估值优势并且销售去化仍然较快的龙头公司,万科、保利。其次,从区域分化来看,重点关注去化率较快的二三四线城市公司(济南、廊坊、南通等地):中南建设和广宇发展;以及以城市综合体为开发模式的商业地产:鲁商置业、世茂股份、金融街。
风险提示:流动性紧缩超预期带来的系统性风险。调控政策不可预期。