研究结论
销售市场——成交量大幅上升,新增房源去化率下降
本周 14 个城市成交量环比增28.6%,同比增1.6%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】其中一线城市环比增32.2%,同比增30.4%;二线城市环比增26.3%,同比降11.7%。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
二手房方面:我们跟踪的5 个城市二手房成交量整体环比增9.8%,同比降50.2%。
8 个城市新房整体库存环比增3.6%,去化周期从41 周回落至35 周,但仍处高位。
8 个城市新增房源环比大增74%,但周去化率仅48%,处相对低位。
房价总体处高位僵持阶段,结构性因素导致均价波动大。杭州均价环比涨20.2%;重庆环比涨17.1%;上海环比跌2.3%。
土地市场——推地成交均下滑,溢价率回落
本周24 个重点城市住宅用地推地量与成交量均下滑,溢价率回落。24个重点城市共推出住宅用地建筑面积236.2 万平方米,环比降65%,同比降64%;24 个重点城市成交住宅用地建筑面积79 万平方米,环比降58.9%,同比降87.2%;楼面地价5343 元/平米,溢价率16.6%,环比回落。
截至 4 月,24 个重点城市累计住宅用地成交量同比降31%,累计成交土地出让金同比下降32%。
地产股投资策略
近期推盘量持续增加带动成交量逐渐回升,但库存去化周期处相对高位,周新增房源去化率处相对低位,意味着成交回升并没有增加整体房价快速上涨压力。
土地市场低迷侧面验证开发商对未来房价已相对谨慎。微观调研显示,5-6 月开发商推盘将增多,而初次推盘大多会采取“低价开盘,以价换量”的策略,我们仍坚持判断:未来市场将呈现“量升价跌“的局面,这是投资地产股的极好时机。
目前开发类重点房地产企业 11 年估值约11 倍左右,仍处历史底部区域,继续推荐10 年销售业绩良好,11 年可售量充足的全国及区域龙头万科、保利、金地、荣盛发展、首开、苏宁环球、中南建设、华业地产等。