结论和投资建议：我们上调冠城大通评级至买入，目标价12  元，主要理由是：（1）公司业绩增长确定，步入兑现期，且股权激励的出台使得公司释放动力有所增强，预计2011  年和2012  年，公司EPS  为1.1  元和1.57  元，其中累计结算利润中70%已经锁定；（2）随着公司现金流状况的改善，公司资源获取禀赋有望被重新认知，RNAV  提升弹性较大。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】未来福州创意文化园，海科健的新增股权都有望以较低的对价大幅度提升公司土地储备，若顺利获取，公司土地储备面积将由当前的180  万平米增至260  万平米，1/3  位于北京，且均属于高毛利产品，公司RNAV  由当前的12  元提升至15  元，估值优势将进一步提升；（3）考虑到目前公司估值偏低，且未来提升空间明显，我们上调公司评级至买入，按照公司2011  年11  倍PE，1  倍RNAV  计算来看，给予公司12  元的目标价，若公司福州和海科建剩余股权顺利获取，公司的目标价格有望提升至15元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        关键假设点：2011  年房价下跌10%，施工进度符合周期；
        有别于大众的认识：我们认为，冠城具备较强的资源禀赋和可持续发展能力，随着资金状况的改善，公司获取资源的能力有望重新被市场认知。
        股价表现的催化剂：公司项目的顺利销售，新增项目获取，业绩兑现。
        结论风险：房价大幅度下跌。