报告关键要素:  
        中南建设是一家专注于在三四线城市开发建设的地方性开发商，定位于三四线城市的历史和战略将在"限购年代"给公司带来销售的"政策红利"，另外，公司兼备一级土地开发与建筑施工，在土地获取与成本控制方面具有一定优势。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】我们首次给予公司"增持"投资评级。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）  事件:  
        中南建设公布了2010年年报。报告期内，公司实现营业收入91.38亿，同比增长60.75%；利润总额10.17亿，同比增长26.16%；归属于母公司所有者的净利润7.41亿，同比增长32.41%;基本每股收益0.63元。  点评:  
        定位三四线城市将有助于公司"限购年代"销售。2010年公司实现预售面积71.74万平方米，实现预售金额53.35亿元，分别比上年增长了3.81%和23.31%，销售增速低于行业平均增速。2011年，房地产计划新开工面积150万平方米，实现销售面积100万平方米，实现销售金额70亿元。尽管2011年整个行业将面临着较大的销售压力，但是，由于公司楼盘资源都处于非限购的三四线城市，城镇化带来的刚性需求正处于快速增长时期，限购等调控政策对这些城市的影响相对较小，公司目前可售资源丰富（公司现有存货达到118亿元），加上公司的品牌，我们认为，公司的销售将有望完成既定目标，公司一直以来深耕三四线城市将成为"限购时代"的重要竞争力之一。  
        建筑施工业务将平稳发展。2010年，建筑施工业务全年实现收入66.60亿元（内部关联交易抵消后55.53亿元），比上年增长63.52%，净利润率4.50%，比上年同期略有增长。我们认为，将2011年建筑施工业务划实现业务收入将有望实现70亿元，利润率保持过去水平。  
        "打包拿地"模式将继续在三四线城市实施。2010年公司一方面运用独特的"打包拿地"的房地产开发模式，成功获取盐城中南世纪城项目、海门圩角河"南部新城一二级联动"项目，海南儋州土地开发也取得了进展，获得了首期800亩土地。另一方面，公司通过挂牌竞拍方式，以起拍价格成功竞得苏州吴江、镇江两宗地块，保证了公司在区域市场的发展壮大。2011年，房地产新项目拓展继续执行"打包拿地为主、挂牌拍卖为辅"的策略。保证全年获取4个以上新项目，土地面积增加4000亩以上，其中通过打包拿地方式所获得项目占到80%，城市综合体三分之一以上。我们认为，公司已有的一级土地开发实力将有助于公司完成既定的目标，从而保证公司在三四线城市获得低价土地储备资源。  
          股票期权有利于公司管理层稳定和业绩快速增长。公司2月份推出了股权激励草案，公司拟向88名激励对象授予总量为3000万份的股票期权（占授予时公司股本总额的2.57%）。行权期的业绩条件为：每年的净资产收益率不低于15%，2011年、2012年、2013  年对2010年业绩的增速不低于30%、70%、120%），三次行权的行权比例分别为40%、35%、25%，行权价为12.40元。该方案尚待证监会审批。公司股票期权的推行有利于公司管理的稳定与业绩的快速增长。