公司  2010  年实现营业收入507.13  亿元，同比增长3.75%；营业利润118.95  亿元，同比增长36.96%；归属母公司净利润72.83  亿元，同比增长36.65%；实现基本每股收益0.66元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】分配预案为每10  股派送现金1.0  元（含税）。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        销售金额大涨，首破千亿。2010  年万科销售规模大幅增长，销售面积达到897.7  万平米，同比增长35.3%，销售金额突破千亿元大关，达到1081.6  亿元，同比增长70.5%，四季度万科实现销售面积296.6  万平米，销售金额367.4  亿元，分别比2009  年同期增长93.5%和112.7%，分别环比2010  年三季度增长5.6%和6.0%。良好的销售情况为万科2011  年的业绩表现打下了良好的基础。从已售未竣工项目情况来看，2010  年末万科有761  万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约919  亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820  亿元，较2009  年末分别增加98%和130%。在销售大涨的同时，项目建设进度受各种因素影响有所放缓，2010  年万科竣工面积为442  万平米，低于年初计划12.3%。受建设进度影响，结算面积同比下降，2010  年万科累计实现结算面积452.1  万平方米，比去年同期下降25.3%，结算收入500.3  亿元，比去年同期增长3.6%。这是2010  年万科销售情况良好但收入仅小幅增长的原因。2011年万科预计竣工面积为729  万平米，较2010  年实际竣工面积增长65%，这将使得2011  年公司业绩实现较大幅度增长。
        销售价格推高毛利率。从盈利能力看，由于2009  年同期结算的项目多为2008  年低谷期内售出，2010  年结算收益水平有较为明显的恢复，毛利率从2009  年的29.3%上升到40.8%。
        这与销售价格的提升有明显关系，2008  年万科销售价格为8582  元/平米，2009  年增长11.4%，至9557  元/平米，2010年大幅增长26.1%，至12049  元/平米。结算价格方面，2009年为7984  元/平米，2010  年大幅提高至11066  元/平米，增幅高达38.6%。万科2010  年新增项目权益规划建筑面积合计2215  万平方米，新增项目的平均楼面地价为2775  元/平米，高出2009  年2401  元/平米水平约15.6%，拿地成本增幅小于销售价格涨幅，这为公司未来毛利率的继续提升奠定了基础。
        资金面相对宽松，发展潜力凸显。由于销售旺盛，万科2010  年末所持有的货币资金较2009年末大幅增长，至378.2  亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和167.8  亿元，资金实力进一步增强。充裕的资金使得万科2010  年的总开工面积进一步增长，达到1248万平米，超出年初计划46%。充裕的资金，不仅为公司今后在其他地产公司资金面比较紧张，地价回落时继续拿地创造好了条件，而且为公司逆市增长提供有力保障。万科2011年计划新开工面积1329  万平米，较2010  年实际开工面积增长6.5%。
        土地增值税增加，费用率提升。由于政府对于土地增值税政策的变化，2010  年万科土地增值税缴纳26.74  亿元，较2009  年大增286.7%，这将在未来得到延续，从而降低公司的净利润率水平。此外，公司2010  年销售和管理费用率分别为4.10%和3.64%，较2009  年分别上升了1.0%和0.7%。
        盈利预测和估值：我们预测2011-2012  年公司归属母公司净利润为105.53  亿元和132.99亿元，每股收益为0.96  元和1.21  元，对应3  月7  日收盘价8.38  元，动态PE  分别为8.7倍和6.9  倍，估值较低。我们认为房地产行业目前的投资机会来自行业两极分化，即在市场成交量稳定甚至小幅回落情况下，龙头公司的市场占有率持续提升带来的投资机会，万科就是符合这样投资机会的龙头公司，我们维持公司“增持”的投资评级。