广宇集团-对于新增土地的点评
        【新增土地储备】
        公司11月30日公告和杭州西湖房地产集团有限公司于07年11月29日竞得杭州市杭政储出（2007）70号出让地块。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】该地块占地面积29371平方米，容积率内建筑面积共计89821.9平方
        米；其中住宅占地面积25277平方米，建筑面积（设配套公建用地）78358.7平方米，商业占地面积4094平方米，商业物业建筑面积11463.2平方米；成交价款总额为171000万元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
        【事件点评】
        一，70号地块是公司今年成功上市后在杭州市拿到的第四块土地，按照总体规划建筑面积89821.9平方米和17.1亿元的地价款计算，楼面地价为19037.67元/平米，明显高于公司之前在杭州拿到的丁桥项目三幅地块加权平均楼面地价3934元/平米。这主要有两方面原因：
          70号地块位于杭州市中心区武林广场北部，是杭州相当繁华的地段，相当于北京的王府井、上海的南京路一带，属于土地稀缺地段。在去年房屋价格和土地价格的上涨速度都远不及今年的情况下，绿城和滨江在这块地北部拍得的一块类似性质的土地楼面地价就已达到1.2～1.3万元/平米。目前附近的住宅销售价格约为4万/平米，商铺预计将会更高，因此未来土地升值空间较大。
        
          70号地块中包括建筑面积为11463.2平米的商业物业，而此前公司在杭州丁桥拿到的三幅地块都是住宅用地，因此土地价格上出现了明显差异。
        二，这块地是公司与西湖房地产公司合作拍得，之前口头协议广宇集团未来将对此项目控股，也即项目权益比例应至少为51%，但具体权益比例还需要公司进一步公告进行确认。目前该地块上有一面粉厂，政府承诺将在完成拆迁和土地平整工作之后，即大约于09年6月交付净地。从现在到09年6月的这段时间可供公司与合作方充分进行项目前期规划设计，在拿到土地后就可以开始开发，快速实现资金回笼。按照4万元/平米、78358.7平方米规划建筑面积和51%的权益计算，预计未来70号地块住宅部分将为公司带来约16亿元的收入，按照公司04～06年平均销售净利率14.93%计算，住宅部分在未来将为公司带来2.4亿元左右的净利润。商业部分由于项目目前处于前期规划阶段，项目竣工之后是销售还是作为持有型物业需要公司未来项目进展的确认，因此暂不做预测。
        三，70号地块的地价款为17.1亿元，我们曾提到公司目前不包括上市募集资金拥有自有流动资金20亿元左右1，就大额地价款是否会对公司资金形成压力这一问题我们也与公司进行了沟通。资金方面目前实际上只交了4500万元的保证金，剩余价款将分三次进行支付，预计公司第一次支付将于明年年中左右，因此公司的资金上不存在压力。
        【投资建议】
        公司今年在杭州已经成功竞得四幅地块，占地面积共约17.69万平米，规划建筑面积共约41.08万平米，加上今年年底或明年年初公司已经签定土地使用协议的肇庆22万平米土地储备，今年以来公司共增加土地储备63万平米左右。可以看出，公司在成功登陆A股市场后，明显加快了土地储备速度，预计未来公司必然将会进一步加快项目开发速度。
        公司实际在上市之前已经对多方土地进行了跟踪，因此今年在土地交易市场上成功竞地的速度较快、成功率较高、楼面地价相对来说也较低。
        从公司竞得项目规划看，今年7～9月拍得的丁桥地块预计将于明年开工，2010年左右实现收入；70号地块最快将于09年6月开工，2011年左右实现收入；当07～09年公司目前的三个主要项目：杭州西城年华、黄山江南新城和肇庆星湖名郡大部分收入确认后，公司今年竞得的地块将从2010年开始作为主要项目参与结算。因此可以说，公司项目规划已经从07年延伸到了11年，在满足自身扩大规模、快速发展壮大的需求的同时不盲目囤地，坚持在升值空间较大的二、三线城市充分发挥自身的开发优势，未来前景看好。
        此次公司和杭州西湖房地产集团有限公司联手成功竞得70号土地，加上公司今年土地储备进度，使得公司在07～09年目前三个主要在建项目大部分收益结转后后续项目衔接良好。我们认为公司的土地储备足以使公司2007～2011年实现快速增长，结合目前充足的资金保障，我们维持对公司07～09年EPS0.56元、0.9元和1.01元的预测，给予“推荐”评级。