要点：
        2  月份上海楼市先抑后扬，共成交一手商品住宅5501  套，成交面积为52.12  万平方米，同比下降12.71%，与1  月份的169.8  万平方米相比，环比下降了69.30%。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】分区域来看，内环内成交量跌幅最深，2  月份内环内仅成交54  套商品住宅，成交面积0.71  万平方米，环比下降90.53%，而作为上海主力成交区域的外环外区域成交1806  套商品住宅，成交面积34.18  万平方米，环比跌幅也达73.13%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）与往年相比，今年2  月份的成交量也达到了近7  年的最低点。
        限购令给力，高端住宅成交量大幅减少。根据网上房地产的数据，在2  月份上海成交的52.12  万平方米一手商品住宅中，有39.58  万平方米为普通住宅，占比为75.93%，相比1  月份的42.52%提高了33  个百分点。
        分成交价格来看，从2010  年12  月以来，上海成交的一手商品住宅中销售价格在10000  元/平方米以上的房屋占比大幅减少，尤其是20000  元/平方米以上的房屋从35.7%的份额已经下降到2  月份的12.5%，而10000元以下的房屋份额从12  月份的28.9%上升到了68.9%；分户型来看，210m2  以上的房屋占比从12  月份的14.9%下降到2  月份的3.1%，而140  m2  以下的房屋的份额从12  月份的69.7%持续上升，2  月份达到了91.3%。在限购令限制住了部分有实力购房的人群以及购房成本提高的情况下，高端住宅的需求被明显挤出。
        多数楼盘陷入滞销，合同撤销情况频繁。我们对上海市不同区的2010  年12  月份开盘的9  个楼盘销售情况进行了跟踪，多数楼盘进入二月份以后销售情况大幅下降，其中万科尚景苑、建发新江湾景苑在2  月份更是出现了零销售的情况，高端别墅御翠园从2010  年12  月份开盘至今一套未销。我们的样本楼盘中多个楼盘出现了合同撤销的情况，其中江海名都的撤单次数达到了12  次之多，合同撤销情况的增加说明在目前累加的政策下观望情绪依然浓厚（当然也包括限购令等非主观因素）。
        内外环间销售均价出现明显松动。根据指数研究院的数据，上海2  月份一手商品住宅销售均价为14917元/平方米，环比下降4%。分结构来看，根据网上房地产数据，在新政出台一段时间后，上海各区域商品住宅销售均价在2  月份下旬走出了不同的趋势：内环内住宅均价依旧坚挺，而内外环间及外环外住宅出现下降趋势，其中内外环间销售均价松动最为明显，从2  月初的22000  元/平方米的均价已经下降至18000  元/平方米，降幅达18%。我们认为主要有以下几点原因：1、新政下高端住宅需求大幅减少。2  月份主要成交的普通住宅大部分分布在内环以外，从而拉动了内环外的销售均价下挫。2、房产税税率减免依据确定。2  月18日上海市统计局公布2010  年上海市新建商品住宅平均销售价格为14213  元/平方米，根据上海房产税细则规定，房产税应税住房房价低于28426  元/平方米的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产税税率为0.6%。而单价在2  万-3  万/平方米的房源大部分落在内外环间，面对28426  元/平方米的分界线，再加上预售证超过3万元/平米延缓审批等政策压力下，部分开发商势必会通过调价或让利等手段避开这个价格区间带来的交易量损失。
        供给层面总体保持稳定。供给方面，截止2  月底，上海商品住宅可售面积为628.25  万平方米，环比增长2%，其中普通住宅可售面积为85.27  万平方米，环比下降1.62%。在上海楼市遭遇“冰点”的情况下，住宅存量并未由于成交低迷而显著堆积，这与开发商放慢开发节奏与谨慎开盘有很大关系，根据网上房地产的数据，2  月份共新开房源47  个，推盘7086  套，28  天中共有12  天出现“零开盘”的情况。出租方面，截止2  月底，上海出租房源挂牌数26924  套，与月初基本持平。