◆公告概述:
公司决定与福建嘉博筑业投资管理有限公司按65%、35%比例共同出资2000
万元在福建省漳浦县设立一家项目公司永嘉(漳浦)房地产开发有限公司,专项开发漳浦县2010G01 号宗地,公司存续期五年。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】该项目规划定制为永辉超市漳浦旗舰店并集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的“漳浦城市生活广场”。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)该项目占地20051.76平米,是漳浦目前最大的商业地块。公司以定制方式获取超市12000 平米、部分车位和投资收益权。未来超市物业建成后,公司将以低成本取得所定制超市物业,适时退出项目公司。
◆低成本取得自有物业,有利于降低经营风险:
截止2010 年6 月,公司共有135 家门店和一个配送中心,其中三家门店为自有物业(福州鳌峰店、泉州振兴店和重庆龙溪镇店),其余均为租赁取得,自有门店面积占比仅为3.01%,未来面临较高的物业租金压力。此次通过建立合资地产公司,能以较低成本获得一定自有物业,既提高了公司自有门店物业的数量,又能抵抗未来租金上涨或租约到期无法续约的风险。我们在之前的报告中指出,长期来看自建物业的成本低于购置物业,购置物业的成本低于租赁物业,因此永辉超市自建物业的计划,不仅未来具有较大升值空间,未来在经营成本上亦能规避一定风险。
◆短期估值压力不改长期投资价值:
我们认为公司极具生鲜特色的经营主方向、较强的外延扩张能力以及极具慧眼的高管层是永辉超市目前市盈率高居不下的主要原因,但长期来看公司的质地优良有目共睹且毋庸置疑(对于永辉的基本面,我们未来持有较强的信心),如何在恰当的始点择机配置是目前关注永辉超市的主要焦点(技术面择机而入是短期关键),因此我们建议投资者短期内关注技术面优于关注公司的基本面情况,逢低择机配置永辉超市,但我们不建议投资者逢高追涨高估值的零售股。
◆首次给予增持评级,6 月目标价28.70 元:
我们调整公司2010-2012 年EPS 分别为0.39/0.58/0.82 元(2011/12 年分别上调0.03/0.02 元),以2009 年为基期三年CAGR 为35.1%,我们认为伴随着公司外延扩张逐渐发力,规模优势有利于对上游议价能力和直采比例的提升,从而拉动毛利率和绝对额的总体提升。此次公司与房地产商的良好合作关系也会因经营范围和地域的扩大而形成更为紧密的战略关系,利在长远。首次给予6 个月28.70 元目标价,对应2012 年35 倍PE,公司未来潜力较大,建议投资者逢低择机配置。
◆风险分析:
外延扩张培育期过长低于预期,人工成本上涨侵蚀利润,长期待摊费用会计准则变动的不确定性