政策点评:
北京细则强于预期,其他城市效仿概率不大。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】此次出台的北京细则在两点强于市场预期:第一,将完税年限从原来的1 年提高到5 年,长期在京生活而没有自住住房的外地人方有购买资格;第二,采纳新国八条中提出的存量限购,只允许本地人拥有2 套,5 年以上社保或完税证明外地人拥有1 套住房,和此前的新购一套相比更为严格。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)由于北京政府历来比其他地方政策为严厉,并不能表明所有地方政府一定会跟风效仿。我们预计各地政府将“各取所需”,政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度,整体来看,二三线城市力度将弱于一线城市。
预计北京短期内交易量大幅度下跌,全国整体景气度下降,维持全年交易量同比下滑7%-10%预测,房价基本持平。(1)由于政策超预期,且北京外地购房比例达到40%,预计政策出台将排除部分有效需求,且加剧市场观望,预计短期交易量大幅下跌。但由于市场供给不足,库存处于低位,预计北京全年价格下调压力不大,交易量整体萎缩幅度在20%-30%左右;(2)考虑到全国政策差异化明显,预计整体交易量萎缩幅度在5%-10%左右。假设主要限购的40 个城市交易量同比萎缩20%-30%,其他城市基本持平,则全国全年交易量同比萎缩7%-10%,价格基本与去年同期持平,部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。
维持行业“中性”观点,短期震荡,中期修复。(1)短期来看,由于调控政策、货币紧缩预期依然存在,房地产销量和短期股票走势都将受到压制。
但整体来看,由于地产估值在低点,若下跌,回到9 月低点概率不大,震荡为主。(2)从RNAV 估值看,目前股价隐含的房价下跌预期平均为10%-15%,但我们认为房价明显下跌概率不大,加上行业自身业绩增长不错,板块估值存在修复机会,看好行业中期表现。中期表现需要等至紧缩政策和房价走势的明确。