结构原因导致销售均价上升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】10  年12  月单月销售均价达到14498  元/平方米，主要是结构因素所致，本月广州（西海岸、中辰广场）、上海（叶语）、南京（香槟国际）、天津（香槟国际）等一、二线城市楼盘集中开盘销售，拉高了平均价。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）由于四季度销售价格较高，10  年全年销售均价达到9612  元，比09  年增长17%，超过我们原来的预期。考虑到公司土地储备的二三线化，我们预计11  年销售均价为9200  元/平方米。
        　  10  年拿地节奏略有放慢，但新开工增长依旧较快。保利全年新增土地储备1771  万平方米，地价总额551  亿元，分别比09  年增长和21%和29%。无论是从增速还是拿地款占当期销售收入的比重来看，10  年保利拿地节奏略有放慢，这可能与公司对市场短期的不乐观判断有关。但10  年新开工增速依然很快，估计增速有35%-40%左右，由此预计11  年销售面积达到946  万平方米，销售金额为870  亿元。
        　  土地储备分布愈加均衡，二三线化加剧。从新增土地储备的区域分布来看，珠三角、环渤海、长三角和中西部分别占到了29%、28%、21%和23%，和原有储备结构相比，长三角有显著增加，尤其是新进了许多城市，如无锡、常州、连云港、南通、嘉兴、绍兴、福州、厦门等，全国土地布局进一步均匀，同时长三角土地的增加也能弥补公司过去销售均价过低的弊端。同时，公司二三线化也有所加剧，4  个一线城市仅占9%，比重进一步下降。
        　  由于10  年销售均价高于预期，上调11  年EPS  预测。预计10、11、12  年EPS分别为1.08、1.79  和2.47  元/股，增速分别为41%、65%和38%,对应14、8、6  倍PE。RNAV  为15.25  元/股，P/RNAV  为0.97  倍。维持“增持”评级。