投资要点:
2010 年公司地产销售50 多万平米,收入约130 亿,略低于上年的140 亿,销售主要来自“东部华侨城天麓”、上海“新浦江城二期”、以及本部“香山里”等项目,其中部分项目提价明显,后期毛利率将得到提升。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】全年可售面积70 万平米,低于年初计划的80 万平米。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)
未来两年收入仍主要来自深圳本部、东部、上海、以及成都。
2010 年主题公园接待游客人次约2000 万,2009 年为1600 万,人均消费维持在120 元左右,预计全年贡献净利润3.6 亿左右。后期公司将对公园注入更多主题元素,提高重游率(目前在30%左右),以及人均消费水平,计划至2016 年,接待游客达到3000 万人次。另外,酒店和租赁业务在10 亿左右,贡献净利润约2 亿。
深圳“欢乐海岸”项目预计在2011 年7 月开业,作为大运会的配套设施,定位高端商业,占地面积120 万平米,总投资25 亿,目前已完成招商70-80%,配备住宅地产的可能性不大,但该模式可复制性强,可为公司带来稳定现金流,将开创公司第四代都市娱乐型产品模式。
上海“闸北苏河湾”项目已开工,预计在2011 年底预售,项目建面28 万平米,楼面地价每平米34350 元,其中20 万为高档住宅,8万为持有型商业物业、保留建筑,项目靠近南京东路核心商业区,周边同类型物业价格在10 万/平米以上,盈利空间巨大,并且可进一步提升公司在上海地区的品牌影响力。
目前,天津、云南、武汉华侨城处于建设阶段,预计均能在2011 年底营业,另外,青岛华侨城大型旅游项目已进入日程,业务涉足城市达到10 个。当前土地储备接近1000 万平米,至少可供未来7-8 年开发,储备中60%为住宅地产,40%为商业地产,住宅地产中除西安、苏河湾项目(约50 万平米),其余均与旅游相关,“旅游+地产”模式继续提供较高的溢价收益。
2009 年销售中,约60 亿可在2010 年结算,预计全年收入确认可达到100 亿,加上旅游酒店收入,全年营业收入超过130 亿,10/11年可实现盈利26.94、36.73 亿,每股收益0.86、1.18 元,其中地产贡献0.67、0.98 元,给予地产业务15 倍、酒店旅游30 倍市盈率,合理价值区间15.88-20.78 元,公司旅游和地产的互补效应将进一步发挥,而高端住宅及商业物业将逐步显现价值,看好中长期内发展,给予“推荐”评级。