投资要点
2010 年销售业绩完美收官,提前四年完成“千亿”目标。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】5 日公司公布了12 月销售月报。http://www.hibor.com.cn(慧博投研资讯)①全年累计销售面积897.7 万平方米,销售金额1081.6 亿元,比09 年同比上涨35.28%和70.55%;12 月当月实现销售面积68.9 万平方米,销售金额83.5 亿元,同比大涨70.12%和51.82%。②销售均价方面,12 月份当月销售均价12110.01 元/平米,环比下降8.66%,同比下降10.76%;全年累计销售均价12048.57元/平米,同比增长26.07%。公司完美的销售业绩主要来源于公司顺应市场形势的高周转策略。
土地储备保持合理水平,彰显高周转特性。12 月份拿地创单月新高,公司共获21 个项目,新增建面689万平;全年共获95 个项目,新增建面2948 万平,是09 年全年的2.21 倍。虽然拿地步伐加快,但依然保持适中的储备量,因为公司今年开工超过1200 万平,高出计划开工量的40%以上,我们预计公司明年开工量将达到1500 万平以上,那么以此计算,2010 年新增建面可供公司两年开发,这一储备水平适应了公司高周转模式的需求,既保证了开发的需要,也不占用过多的资金,战略上进可攻退可守。
低成本扩张,保持较高的盈利能力。2010 年下半年虽然加大了一线城市的拿地比例,但公司全年平均拿地楼面地价为2530 元/平米,仅为全年累计销售均价的21%,帮助公司在保持高周转的同时锁定较高的利润水平,我们预计公司毛利可维持在40%以上。
丰富的可结算资源锁定业绩高增长。公司09 年末预收账款317 亿,2010 年销售1081.6 亿元,扣除我们预测的2010 年的结算收入518 亿元,我们预计至2010 年末可结算资源可达881 亿元,是2010 年结算收入的1.7 倍,未来高增长可期。
估值和投资建议:鉴于2010 年销售超预期而带来的丰富的可结算资源,我们上调2011 年和2012 年盈利预测。预计公司10 年、11 年和12 年营业收入将分别达到524 亿元、908 亿元和1171.48 亿元,EPS分别为0.64、1.04 和1.31 元,净利润分别增长32%,63%和26%,对应最新股价PE 为14、8 和7 倍,RNAV 为12.5 元,维持“买入”评级,目标价12.5 至13.52,为行业配置首选。