■  业绩好于预期，全年预增100%-150%
前三季度，万科的营业收入和净利润分别同比增长67%和32%，达到141.7  和19.2  亿元。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】以最新股本计算，每股收益为0.279  元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）同时，公司发布全年业绩预增公告，预计全年业绩将增长100%-150%，这意味着公司全年的每股收益将在0.627-0.784  的区间内，比我们原先的估计至少高出10%。
■  受益于全国住房市场的火爆
我们认为，今年4  月份以来，全国住宅市场出现超预期的火爆，是万科全年业绩再次超出预期的主要原因。前三个季度，万科实现销售面积和收入分别增长113%和182%。同时，月平均销售价格也持续创新高，最新的数据已经达到9415  元，比去年同期提高了2640  元左右，涨幅达到38%。
■  强劲的销售尚未体现到业绩中
由于项目结算的滞后性，万科前三季度的强劲销售增长尚未完全体现在业绩中。首先，前三季度结算面积和收入的增幅只有32%和67%，远低于销售的增长速度，而已售未结的面积和收入分别达到了385.7万平米和310.7  亿元。其次，利润率的提升也尚未完全体现到业绩中。随着收入的结算，收入与费用将更加配比。更重要的是，今年房价的大涨开始于4  月份，根据房地产开发周期的规律，竣工往往比销售晚半年左右。因此，据此推算，从四季度开始今年房价上涨的正面影响才刚刚开始体现。
■  上调今明两年盈利预测，目标价上调至54.00  元，维持买入
我们将万科全年的平均结算单价上调17%至8300  元/平米，同时将明年的结算单价上调8%至9600  平方米。利润率方面，我们分别假定今明两年的主营利润率为33%和36%。财务模型显示，调整了以上两大假设后，万科今明两年的每股收益将调整为0.74  元和1.55  元。我们设定万科的目标市盈率为35  倍，12  个月目标价上调至54.00  元，当前股价仍有53%的上升空间，维持“买入”。