季报意料之中，全年业绩无忧。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】公司第三季度的微利状况实属意料之中，这主要是因为本季度没有写字楼确认销售收入；而丽思卡尔顿酒店、金树街、金融家公寓、金融街购物中心等持有物业，从2007年10月至2008年10月，才陆续开业，正处于市场预热期间，没有实现太多盈利，实属正常。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）今年第一季度公司确认F1写字楼销售收入，合同金额约19亿元，而今年业绩的另一主要部分——金融街A3南项目将在第四季度确认收入，合同金额约17亿元。2007年全年业绩无忧，净利润将接近7.7亿元。随着金融街区域商务氛围的逐步成熟，预计新近开业的物业将在明年实现正常盈利，而奥运会的举办更将为之提供保证。
      未来业绩超越预期。F3项目、德胜H地块项目及B7国际会议中心，甚至富凯大厦部分楼层，预计将在明年确认收入，而南昌项目、惠州项目现已产生预售款项，也将在明年确认收入。需要强调的是，截至2007年第二季度，金融街区域写字楼的销售价格，已经超越CBD，达到26000元/平方米左右，独步北京。（图1）我们认为，按此发展态势，明年公司金融街区域的写字楼销售收入，将高于市场预期。因此，公司2008年的业绩超越预期，将成为现实。至于2009年，天津津门、津塔项目将至少销售一半，这将成为2009年业绩的最重要保障，而南昌、惠州、重庆等项目将相继进入结算高峰。因此，公司未来业绩超越预期，已是大势所趋。
        宏观调控以住宅为主要对象，而高端商务地产的“PE值”极低（投资收益率极高），泡沫破裂的市场风险极小，公司理应享受一定的“免疫力溢价”。正如以往所述，高档商务地产的买方大多财力雄厚（如国内外金融机构），首付比例的提高并不成为其购买的障碍，其所受影响，显然小于首付比例提高对住宅需求的影响；而宏观调控也以住宅为主要对象。另外，与住宅相比，高端商务地产市场极为健康，远远谈不上有泡沫破裂的市场风险。以北京高端写字楼的投资收益率为例，从2001年至今，一直保持在8.5%以上，；而国际成熟市场中写字楼的投资收益率，也不过是8%左右。而按照我们的抽样统计，2007年北京市住宅的投资收益率，仅为3%左右。（图2）投资收益率越高，即“PE值”越低（前者可视为后者的倒数），表明价格存在泡沫的可能性越小，相应的市场风险也越小。有鉴于此，我们认为，公司理应享受关于宏观调控与市场风险的“免疫力溢价”
      盈利预测与投资评级。假设公司今年年内完成公开增发，其总股本达到约13.78亿股。根据公司历年的盈利水平，及现有项目的进度，预测公司2007年、2008年全面摊薄前的每股收益分别为0.71元、0.98元，而公司2007年、2008年全面摊薄后的每股收益分别为0.56元、0.77元。需要强调的是，出于审慎原则，在进行更深入的研究之前，我们暂不调高相关的盈利预测；关于对公司包括盈利预测在内的更详尽分析，请参阅即将推出的深度研究报告。考虑到公司已持有和将销售的物业，均为一线城市核心地段的高端商务地产，其租金和销售价格的上涨空间较大；其次，不排除公司近期拓展大规模商务地产项目的可能；最后，如前所述，公司理应享受一定的关于宏观调控与市场风险的“免疫力溢价”。因此，我们重申对公司的“买入”评级，目标价位为51.8元。
      主要不确定因素。商务地产的交易市场尚欠发达，相关项目的销售进度较难确定，可能会影响到对公司的盈利预测。